منظور از سرقفلی مغازه و اماکن تجاری چیست؟⚖️ +【بررسی کامل】

احتمال دارد این سوال برای تان پیش بیاید که منظور از سرقفلی مغازه و اماکن تجاری چیست؟ یا چطور می توان حق سرقفلی مغازه را به فروش رساند؟ شاید در آگهی ها دیده باشید که نوشته اند سرقفلی مغازه به فروش می رسد. سرقفلی موضوعی مرتبط با دعاوی ملکی است و تنها به املاک تجاری ارتباط دارد و مبلغی است که مستاجر به مالک ملک تجاری می پردازد تا با اجاره ای کم از منافع ملک تجاری بهره ببرد. در ادامه بیشتر به موضوع سرقفلی خواهیم پرداخت، در ممجله حقوقی برترین وکیل همراه ما باشید.

سرقفلی چیست؟

در زمان های قدیم میان تجار و در عرف کشورمان وجود داشت که مستاجر در قرارداد اجاره املاک تجاری و مغازه ها در ابتدا مبلغی را به مالک پرداخت می کرد. در نتیجه این پرداخت این مبلغ، اجاره بهای پرداختی او مبلغ کمی تعیین می شد و همینطور مستاجر برای اجاره مجدد ملک نسبت به دیگران اولویت داشت.

سرقفلی مغازه یعنی چی؟ تصور کنید که فردی یک مغازه متروکه را اجاره می کند و با تلاش هایی که انجام می دهد مشتریان زیادی پیدا می کند و شهرت مغازه را بیشتر می کند. اما زمانی که مدت زمان اجاره به پایان برسد و از مغازه بیرون برود، از شهرت و اعتبار مغازه کم نمی شود و سود تلاش های مستاجر را مالک مغازه استفاده می کند. لذا در این راستا قانونگذار ارزش افزوده ای پنهان برای اماکن تجاری در نظر گرفت تا از حق مستاجران املاک تجاری و مغازه ها در مقابل موجر دفاع کند. که در میان مردم با عنوان سرقفلی مغازه و امکان تجاری شناخته می شود.

در جریان تصویب قانون روابط میان موجر و مستاجر در سال 1356، قانونگذار سرقفلی را به تبعیت از حقوق غربی تحت عنوان حق کسب، پیشه یا تجارت پیش بینی نمود. اما در سال 1376 این قانون با تفاوت هایی به “سرقفلی” تغییر پیدا کرد. بنابراین اگر قرارداد اجاره برای سال های 60 و پیش از سال 1376 باشد باید به قانون سال 1356 مراجعه شود. سرقفلی فقط برای اماکن تجاری تعریف شده بنابراین اماکن مسکونی حق سرقفلی ندارند.

با تصویب قانون در سال 1376، سرقفلی دارای دو معنا می باشد:

در معنی سرقفلی یعنی چه؟ در معنای اول، سرقفلی وجهی است که در ابتدای اجاره به موجر پرداخته می شود تا اجاره بهای ماهیانه کم محاسبه شود و موجر موظف می گردد تا در زمان اجاره مجدد ملک، آن را به مستاجر اجاره دهد.

در معنای دوم، سرقفلی به حقی گفته می شود که به واسطه آن فرد مستاجر می تواند با پردااخت اجره بهای ناچیزی از ملک تجاری استفاده کند و با اتمام مدت زمان اجاره با تمدید آن به تصرف خود در ملک تجاری ادامه دهد.

چنانچه با موضوع سرقفلی درگیر هستید، سوالی دارید و یا به راهنمایی های بیشتری در رابطه با حق سرقفلی مغازه نیاز دارید به مقاله بهترین وکیل سرقفلی تهران مراجعه نمایید. ما در این مقاله وکلای متخصص و حاذق در زمینه پرونده های ملکی را معرفی کرده ایم.

حق سرقفلی و ویژگی های آن

همانطور که در ابتدای مقاله توضیح دادیم، سرقفلی همان مبلغی است که مالک در مقابل اجاره ملک تجاری از مستاجر دریافت می کند. در پیش از سال های 1376 مالک ملک نمی توانست مستاجر را در پایان مدت اجاره بیرون کند مگر اینکه به عنوان حق کسب و پیشه مبلغی را به او می پرداخت. با گذشت زمان و تغییراتی در قوانین، این موضوع نیز تغییر کرد و از سال 76 به بعد موجر می تواند در زمان پایان مدت اجاره ملک تجاری، مستاجر را بیرون کند.

این کار نوعی بی عدالتی است چرا که مستاجر برای کسب و کار خود و موفقیت در حرفه خود تلاش های بسیاری کرده تا مشتری جذب کند و موجر حق استفاده از تلاش های او را ندارد. لذا قانونگذار به جهت حمایت از حقوق مستاجران تعیین کرده که بعد ار مدت اجاره، مالک حق تخلیه ملک را ندارد. در این شرایط می توان از حق سرقفلی استفاده کرد.

حق سرقفلی مغازه و اماکن تجاری، یک حق مالی است و حتی زوجه متوفی می تواند از آن بهره مند شود زیرا حق سرقفلی قابل به ارث رسیدن است. حق سرقفلی مطابق حق کسب و پیشه یا تجارت نیست و به طور خودکار ایجاد نمی شود. برای بهره مندی از حق سرقفلی باید در زمان انعقاد قرارداد میان مالک و مستاجر ملک تجاری توافقاتی مبنی بر حق سرقفلی انجام شود در غیر این صورت مستاجر زمان تخلیه ملک نمی تواند ادعایی مبنی بر حق سرقفلی داشته باشد. بهترین وکیل ملکی تهران اطلاعات و تجربه کاملی درباره ی حق سرقفلی مغازه و اماکن تجاری دارد و در این زمینه بیشتر می تواند شما را راهنمایی کند.

ویژگی حق سرقفلی:

• سرقفلی یک مال غیرمنقول است.
• امکان توقیف و ضمانت سرقفلی وجود دارد.
• امکان انتقال سرقفلی حتی بدون سند رسمی وجود دارد.
• سرقفلی مورد تایید شورای نگهبان و دارای حق شرعی است.
• تمام ویژگی های حقوق مالی برای سرقفلی صدق می کند.
• مبلغ سرقفلی میان موجر و مستاجر تعیین می شود.
• زمان انتقال سرقفلی، مالیات آن باید پرداخت شود.

منظور از حق کسب، پیشه یا تجارت چیست؟

باتوجه به معنای حق کسب و پیشه یا تجارت، موجر پس از اتمام زمان قرارداد با مستاجر، نمی تواند او را به اجبار بیرون کند بلکه به صورت خودکار قرارداد تمدید می گردد و تا هر زمان که مستاجر بخواهد می تواند ملک را در تصرف خود نگه دارد. موجر به 3 دلیل می تواند قرارداد را به اتمام برساند، اما تحت عنوان حق کسب و پیشه یا تجارت باید مبلغی را به مستاجر بدهد که درواقع این مبلغ ارزش اعتبار و شهرتی است که توسط مستاجر برای ملک اجاره ای به دست آمده است.

3 دلیل که به موجب آن مالک می تواند به قرارداد اجاره خاتمه دهد:

• چنانچه مالک قصد تخریب یا بازسازی ملک را داشته باشد.
• چنانچه مالک بخواهد برای سکونت خود یا خویشاوندان نزدیک از ملک استفاده کند.
• چنانچه مالک ملک اجاره ای بخواهد از آن برای شغل خود استفاده کند.

تفاوت سرقفلی و حق کسب، پیشه یا تجارت

• در قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356، حق کسب، پیشه یا تجارت اعتباری است که در اثر چندین عامل ایجاد می شود به خصوص در اثر فعالیت مستاجر در ملک اجاره شده. درصورتی که سرقفلی حقی است که به واسطه آن مستاجر می تواند با پرداخت اجاره بهای ناچیزی از ملک تجاری استفاده کند و تا اتمام مدت اجاره در ملک بماند. که در این صورت موجر نمی تواند قرارداد اجاره را فسخ کند.
• حق کسب، پیشه یا تجارت تطابقی با عرف و مبانی حقوقی کشور ما ندارد لذا از سوی شورای نگهبان غیر شرعی اعلام گردید. در صورتی که سرقفلی کاملا شرعی و مطابق قوانین کشور است. هم اکنون حق کسب، پیشه یا تجارت فقط برای اجاره های مشمول سال 1356 اجرا می شود.
• در اثر فعالیت های مستاجر در ملک تجاری برای وی حق کسب، پیشه یا تجارت ایجاد می شود. درصورتی که سرقفلی با پرداخت پول به موجر به صورت یکباره ایجاد می شود.
• مبلغ حق کسب، پیشه یا تجارت مشخص نبود و هر زمان که نیاز بود از سوی کارشناسان تعیین می شد. در صورتی که سرقفلی مبلغ مشخصی دارد و در همان ابتدای اجاره توسط مستاجر پرداخت می شود. همینطور سرقفلی در تعیین میزان اجاره بها نیز تاثیر دارد.
• ضمانت از حق کسب، پیشه یا تجارت امکان پذیر نیست در صورتی که ضمانت از سرقفلی و توقیف آن امکان پذیر است.
• در حق کسب، پیشه یا تجارت مستاجر حق انتقال به دیگری را ندارد. درصورتی که در سرقفلی، مستاجر می تواند این حق را انتقال دهد.

در چه مواردی مستاجر مستحق دریافت حق سرقفلی نمی باشد؟

4 دلیل که موجب ساقط شدن حق سرقفلی مغازه و اماکن تجاری از مستاجر می شود را در ادامه توضیح می دهیم:

چنانچه ملک تجاری برای مورد خاصی اجاره داده شده باشد و در قرارداد اجاره نامه ذکر شود اما مستاجر بدون اطلاع و رضایت موجر شغل خود را تغییر داده و استفاده دیگری از ملک اجاره ای ببرد مستحق دریافت حق سرقفلی نمی باشد. تغییر شغل مستاجر بدون رضایت موجر حق تخلیه برای موجر را ایجاد می کند بدون اینکه مبلغی به مستاجر پرداخت شود.

لذا درصورتی که در اجاره نامه تعیین نشده باشد که از ملک اجاره ای به چه منظور استفاده خواهد شد، نحوه استفاده از آن مکان تابع اوضاع و احوالی است که بر روابط طرفین حاکم است که تشخیص آن را دادگاه برعهده دارد. چنانچه دادگاه تشخیص دهد که محل برای کسب و پیشه اجاره داده شده است، باتوجه به زمان وقوع اجاره ممکن است روابط طرفین تابع قانون سال 56 شود.

دلیل دوم که حق سرقفلی مغازه و اماکن تجاری را از مستاجر ساقط می کند تعدی و تفریط نسبت به مکان تجاری است. تعدی و تفریط نسبت به مکان تجاری حق تخلیه بدون دریافت حق سرقفلی یا کسب و پیشه را برای مستاجر به وجود می آورد. ایجاد هرگونه تغییر و یا تخریب در ملک تجاری توسط مستاجر موجب ازبین رفتن حق سرقفلی وی می شود.

سومین دلیل برای زمانی است که مستاجر اجاره بهای ملک تجاری که در تصرف دارد را نپردازد. در این صورت مطابق قانون حق سرقفلی به او تعلق نمی گیرد.

دلیل چهارم مرتبط با استفاده غیرقانونی از مکان تجاری است. به عنوان مثال اگر مستاجر مکان را به قمارخانه یا لابراتوار تهیه مواد افیونی و … تبدیل کند حق دریافت سرقفلی از او گرفته می شود.

چگونه زمان عقد قرارداد با موجر درباره ی سرقفلی توافق کنیم؟

طبق مطالبی که در ابتدای مقاله توضیح دادیم، برای ایجاد حق سرقفلی باید زمان انعقاد قرارداد اجاره توافقاتی میان موجر و مستاجر انجام شده باشد. این توافقات می تواند به یکی از 3 روش زیر انجام شود:

• زمان عقد قرارداد مبلغی را مستاجر به موجر بپردازد که در عرف جامعه به این کار خرید سرقفلی می گویند. با این کار مالک ملک تجاری موظف است زمان تخلیه ملک، به نرخ روز سرقفلی را محاسبه و به مستاجر بپردازد. نکته: در این قرارداد باید عنوان “اجاره” نوشته شده باشد و اینکه مشخص شوود مبلغی که مستاجر پرداخت کرده با عنوان “سرقفلی” در قرارداد قید شود.
• زمان عقد قرارداد، موجر و مستاجر توافق کنند که مستاجر هرساله و مطابق نرخ سال جدید باز هم ملک را از موجر اجاره کند. در چنین مواقعی اگر بعد از زمان اتمام قرارداد موجر تمایلی به اجاره ملک به همان مستاجر نداشته باشد، باید تحت عنوان سرقفلی مبلغی را به مستاجر بدهد.
• زمان عقد قرارداد، موجر و مستاجر توافق کنند که مستاجر تا زمانی که بخواهد با همان قیمت سرقفلی مغازه قبل، قرارداد اجاره را با موجر تمدید کند. در چنین مواقعی اگر موجر و مالک ملک تمایلی به تمدید قرارداد نداشته باشد، وظیفه دارد تحت عنوان سرقفلی مبلغی را به مستاجر بپردازد.

کلام آخر

سرقفلی یکی از موضوعات مهم برای صاحبان کسب و کارها در اماکن تجاری محسوب می شود و باید اطلاعات کافی درباره ی آن داشته باشند. سرقفلی امتیازی است که موجر به مستاجر می دهد و در مقابل آن مبلغی را به عنوان سرقفلی دریافت می کند. درصورتی که سوالی دارید و یا به راهنمایی های بیشتری در رابطه با سرقفلی نیاز دارید می توانید از وکلای متخصص کمک بگیرید.

سپاس گزارم که تا انتهای مقاله همراه ما بودید. منظور از سرقفلی مغازه و اماکن تجاری چیست؟موضوعی بود که به توضیح و بررسی آن پرداخیتم. خواهشمندم جهت پیشبرد مطالب سایت نظرات خود را برای ما ارسال کنید.