نکات حقوقی ضروری از زبان وکیل ملکی ⚖️【سال1403】

آشنایی با نکات حقوقی ضروری از زبان وکیل ملکی به طرفین معامله کمک می‌کند تا قبل از امضا کردن قرارداد، تمامی مفاد و بندهای قرارداد را به طور کامل مطالعه کرده و آن را با آگاهی کامل امضا و قبول کنند. در ادامه مطلب با ما همراه باشید تا نکات حقوقی مهم را به شما معرفی نماییم.

 وضعیت طرفین معامله

در بررسی وضعیت طرفین معامله در پرونده‌های ملکی، خریدار یا فروشنده دارای صلاحیت فکری و جسمی بوده و معامله زمانی اتفاق بیفتد که هیچگونه بیماری فکری و جسمی در خریدار یا فروشنده وجود نداشته باشد مانند جنون آنی؛ خریدار به هنگام خرید ملک مطمئن باشد ملک را از صاحب ملک خریداری کرده یا با موکل او معامله می‌کند. در صورت معامله با موکل از قانونی بودن وکالت‌نامه اطمینان داشته باشد. 

گاهی ملک معامله شده چندین شریک داشته یا ارثیه بوده و چندین وراث در آن شریک هستند. شرایطی برای خرید ملک در نظر بگیرد که رضایت تمام وراث به صورت قانونی ثبت شده  و در آینده امکان رد صلاحیت قرارداد وجود نداشته باشد. اگر ملک مورد معامله به وسیله وکالت‌نامه بلاعزل خرید و فروش می‌شود؛ حتماً از نوع وکالت نامه استعلام گرفته و مطمئن باشد که موکل اجازه خرید و فروش ملک را دارد. چنانچه احساس می کنید در این زمینه نیاز به راهنمایی و همراهی افراد متخصص دارید می توانید به بهترین وکیل ملکی در تهران مراجعه کرده و از سطح اطلاعات و تجارب آن ها در جهت پیشبرد پرونده خود کمک و مشاوره دریافت کنید.

از نظر یک وکیل ملکی به عنوان دیگر موارد مهم می‌توان به نکات زیر اشاره کرد:

• صلاحیت معامله‌گران: بررسی صلاحیت قانونی خریدار و فروشنده برای انجام معامله ملکی که شامل بررسی اسناد شناسایی معتبر مانند شناسنامه یا تاییدیه‌های حقوقی می‌شود.
• تمامیت ملک: بررسی وضعیت قانونی ملک و اطمینان از عدم وجود مشکلاتی مانند بدهی‌ها، تعارضات حقوقی یا اختلافات در اسناد مالکیت مهم است تا ملک در گرو شخص با سازمانی نباشد.
• پژوهش‌های حقوقی: بررسی اسناد مربوط به حقوق و مالکیت، اعتبار سند مالکیت (مثل تصدیقیه از دفترخانه ثبت اسناد) و وضعیت قانونی ملک.
• اختیارات مالی: بررسی شرایط مالی معامله، شامل مبلغ خرید، پرداخت وجه پیش و اطمینان از توانایی مالی طرفین برای انجام معامله

بررسی وضعیت سند ملک مورد معامله 

بررسی وضعیت سند ملک یکی از مراحل حیاتی در فرآیند خرید و فروش ملک است. در اینجا چند مورد کلیدی برای بررسی وضعیت سند ملک ذکر می‌شود:

• اعتبار سند مالکیت: مطمئن شوید که سند مالکیت (مانند شناسنامه یا تاییدیه از دفترخانه ثبت اسناد) اعتبار داشته و به نام فرد یا اشخاصی است که در حال معامله هستند.
• مشخصات ملک: بررسی مشخصات ملک مانند مساحت، موقعیت جغرافیایی و هرگونه محدودیت یا تصرفاتی که بر روی ملک وجود داشته باشد. 
• بدهی‌ها و تعهدات: بررسی بدهی‌ها و تعهداتی که به ملک وارد شده باشد، مانند وام‌های بانکی، مالیات‌های پرداخت نشده یا تعهدات قراردادی
• قوانین و مقررات محلی: بررسی قوانین و مقررات محلی مانند قوانین ساخت و ساز، محدودیت‌های استفاده از ملک و موارد مشابه مانند طرح تعریض خیابان یا اتوبان واقع نشده باشد.
• تاریخچه انتقال مالکیت: بررسی تاریخچه انتقال مالکیت ملک تا هیچ مشکل یا اختلافی در انتقال مالکیت وجود نداشته باشد.
• وضعیت کاربری ملک: گاهی ملک فروخته شده فقط به عنوان ملک کشاورزی شناخته شده و خریدار حق هیچگونه دخل و تصرف در آن را ندارد و صرفاً باید در آن کشاورزی شود پس به این موضوع توجه داشته باشید.
• تفکیک اراضی: اگر ملک فروخته شده جزو تفکیک اراضی باشد مطمئن شوند که تمامی قسمت‌های تفکیک شده دارای سند جدا و آزاد است.

فروشنده باید تمامی عیوب موجود در ملک را به طور کامل به خریدار توضیح داده و خریدار با آگاهی کامل ملک را معامله کند، در غیر این صورت قرارداد فسخ خواهد شد. برای این منظور خریدار بهتر است به طور کامل ملک را مورد بررسی کرده و اطلاعات لازم را از ارگان‌های مربوطه استعلام بگیرد. برای اطمینان از وضعیت سند ملک، معمولاً از خدمات یک وکیل ملکی یا مشاور حقوقی متخصص استفاده می‌شود که در زمینه معاملات ملکی تجربه کافی داشته باشد.

شرایط انعقاد قرارداد خرید و فروش یا اجاره ملک

امروزه وسعت کلاهبرداری‌های ملکی  به اندازه‌ای گسترده شده است که از کوچک‌ترین تبصره‌ها و کلمات نامشخص درج شده در انعقاد قرارداد، برای سوءاستفاده و کلاهبرداری استفاده می‌شود. بنابراین به هنگام مطالعه قرارداد اگر کوچک‌ترین مشکی در مورد کلمه، جمله یا تبصره‌ای مشاهده کردید؛ حتماً با یک وکیل حقوقی تماس گرفته و قرارداد را در اختیار او قرار دهید تا تمام مفاد موجود در قرارداد نامه را به شما توضیح داده و در صورت غیر معمول بودن، آن را برطرف سازد. از دیگر مواردی که به هنگام انعقاد قرارداد نامه باید با آن توجه شود می‌توان به نکات زیر اشاره کرد:

• مشخصات طرفین قرارداد

قرارداد باید اطلاعات کامل و دقیق طرفین (فروشنده و خریدار یا موجر و مستاجر) را داشته باشد. اطلاعات شامل نام، نشانی، شماره تماس و سایر جزئیات شخصی یا شرکتی است.

• موضوع قرارداد

مشخص کردن دقیق ملک مورد معامله، از جمله آدرس، نوع ملک (مسکونی، تجاری، صنعتی، و غیره)، متراژ، امکانات و دیگر ویژگی‌های مرتبط؛ باید مشخص شود که قرارداد برای خرید و فروش است یا اجاره‌ 

• توافق شرایط و قیمت

قرارداد باید شرایط کاملی از جمله قیمت، مهلت تسویه، شرایط انتقال مالکیت یا حق اجاره و موارد مشابه را مشخص کند. این شرایط باید به صورت دقیق و کامل توافق شده و در قرارداد معرفی شوند.

• تایید صلاحیت طرفین معامله

اگر یکی از طرف‌ها از نظر قانونی حق امضای قرارداد را نداشته باشد، انعقاد قرارداد وجه قانونی نخواهد داشت .

• تایید مالکیت

در قرارداد خرید و فروش، باید مالکیت ملک به طور کامل تایید شده و اطلاعات مربوط به مالکیت ملک در سند ذکر شود.

• رعایت قوانین محلی

هر قرارداد باید با قوانین و مقررات محلی سازگار باشد، به عنوان مثال، قوانین مربوط به مالیات، استفاده از زمین و نوع ساخت و ساز و دیگر موارد مهم مربوط به ملک در قرارداد ذکر شود.

• توقیف و تضمین

برخی قراردادها نیاز به ضمانت دارند، مانند چک یا سفته برای ضمانت پرداخت یا تضمین انجام تعهدات؛ همچنین، تعهدات طرفین نسبت به یکدیگر، مانند حفظ ملک، پرداخت هزینه‌های مربوط به ملک و مسئولیت‌های تعمیر و نگهداری باید مشخص شود.

• مجازات‌های مربوط به نقض قرارداد

 قرارداد باید شامل مجازات‌ها و راه‌حل‌های قانونی در صورت نقض شرایط قرارداد توسط هر یک از طرفین باشد.

انواع انعقاد قرارداد ملکی شامل قرارداد خرید و فروش، قرارداد اجاره، قرارداد رهن و اجاره، قرارداد تبادل و … می‌شود، هر کدام از آنها نیاز به شرایط و موارد خاصی دارند و در قرارداد مشخص می‌شوند.

درج حق فسخ در قرارداد مهم است!

درج حق فسخ در یک قرارداد ملکی به دو طرف، یعنی خریدار و فروشنده، امکان می‌دهد تا در صورت بروز شرایط خاص، مثلاً عدم رعایت یکی از شرایط قرارداد یا وقوع رویدادهای خاص، از قرارداد صرف‌نظر کنند. این امکانات به دو طرف اطمینان می‌دهد تا در صورت لزوم، می‌توانند از قرارداد خارج شوند بدون اینکه به مشکلات قانونی برخورد کنند. شرایط حق فسخ، در قراردادهای مختلف، متفاوت بوده و به صورت دقیق در قرارداد ذکر می‌شوند، اما معمولاً شامل مواردی مانند:

• عدم رعایت شرایط قرارداد: اگر یکی از طرفین شرایط قرارداد را نقض کند، طرف دیگر حق دارد قرارداد را فسخ کند.
• عدم پرداخت مبالغ معین: اگر یکی از طرفین به هر دلیلی مبالغ معین را به موقع پرداخت نکند، طرف دیگر حق دارد قرارداد را فسخ کند.
• وقوع رویدادهای خاص: در برخی موارد، قرارداد به وقوع رویدادهای خاصی وابسته باشد، مانند عدم اخذ مجوزهای لازم برای ساخت یک پروژه؛ اگر اینگونه رویدادها رخ دهد، حق فسخ در اختیار طرفین قرار می‌گیرد.
• مهلت زمانی: در قرارداد مهلتی برای انجام شرایط معین در نظر گرفته می‌شود و در صورت عدم انجام تا زمان مشخص، حق فسخ اعمال می‌شود.

موارد ذکر شده تنها چند مثال از شرایطی است که در قراردادهای ملکی حق فسخ مشخص شود. این حقوق برای حفظ و تضمین عدالت در قراردادهای ملکی بسیار اهمیت دارند.

دعاوی خلع ید برای تحویل ندادن ملک تا زمان پرداخت کامل قرارداد و تنظیم سند

دعاوی خلع ید یک روند قانونی بوده و طرفین یک قرارداد، معمولاً در قراردادهای خرید و فروش ملک، از آن استفاده می‌کنند. دعاوی خلع ید اغلب زمانی اتفاق می‌افتند که یکی از طرفین، معمولاً خریدار، تعهدات قرارداد را به طور کامل انجام نمی‌دهد، به عبارت دیگر، مبلغ کامل قرارداد را پرداخت نمی‌کند. زمانی که خریدار تعهدات خود را انجام ندهد، فروشنده می‌تواند دعوای خلع ید را طلب کند. در دعاوی خلع ید این اجازه به فروشنده داده می‌شود تا ملک را از خریدار بازیابی کرده و به وضعیت قبلی بازگرداند. بنابراین، خریدار متعهد به پرداخت مبلغ کامل قرارداد و همچنین تنظیم سند ملک می‌شود. این روند قانونی معمولاً نیازمند مراحل قضایی پیچیده و طولانی بوده و بهتر است توسط وکیل ملکی انجام شود.

کلام آخر

برای عقد قرارداد ملکی، جهت جلوگیری از هرگونه خطای احتمالی بهتر است خریدار و فروشنده قرارداد را با کمک یک وکیل ملکی تنظیم کرده و از قانونی و معتبر بودن آن مطمئن شوند. سایت برترین وکیل ضمن بیان نکات حقوقی ضروری از زبان وکیل ملکی می کوشد تا در این مسیر خطیر شما را یاری رسانده و درصد خطاهای احتمالی معاملات شما را به حداقل ممکن برساند؛ از اینکه تا پایان مقاله با ما همراه بودید متشکریم.