عواقب انتقال سرقفلی بدون اجازه مالک ⚖️【سال1403】
بر اساس قوانین و مقررات موجود بین موجر و مستاجر، نیاز است یک سری اصول در این بین رعایت شود. بحث سرقفلی و حق تجارت فقط درباره املاک تجاری صدق می کند و افراد باید با شرایط خاصی سرقفلی را انتقال بدهند. اما اگر انتقال سرقفلی بدون اجازه مالک انجام گیرد و یا مجوز قانونی وجود نداشته باشد، موجب بروز اختلافات و مسائل بسیار زیادی می شود. در ادامه این مقاله به طور کامل درباره عواقب انتقال سرقفلی بدون اجازه مالک توضیح داده می شود. خواهشمندم تا پایان مقاله در برترین وکیل همراه ما باشید.
منظور از حق سرقفلی چیست؟
حق سرقفلی یعنی حقی که یک فرد از طریق معروف کردن یک فعالیت تجاری در یک ساختمان تجاری به عنوان مثال مغازه ای در یک پاساژ به دست آورده است. حق سرقفلی در گروه حقوق مالی قرار دارد به همین دلیل می توان آن را به فرد دیگری منتقل کرد. سرقفلی را هم مالک و هم مستاجر می توانند منتقل کنند.
انتقال حق سرقفلی به چندین شکل ممکن امکان پذیر است. روش های انتقال حق سرقفلی مغازه یا اماکن تجاری به نوع قراردادی بستگی دارد که منتقل می شود. مبحث انتقال سرقفلی از جمله مباحث مهمی می باشد که در زمینه املاک تجاری مطرح است و قوانین مختلفی در این زمینه مطرح می باشد.
انواع مختلف سرقفلی
به طور معمول در دعاوی حقوقی و ملکی، سرقفلی به دو نوع تقسیم بندی می شود:
حق سرقفلی یا سرقفلی واقعی: حق سرقفلی هیچ گونه ارتباطی به نوع کسب و کار ندارد، بلکه به امکانات و تجهیزات محل کسب مرتبط است. به عنوان مثال فرض کنید که پاساژ جدیدی احداث شده است و فقط مغازه های پاساژ دارای حق سرقفلی هستند که به این شکل از سرقفلی اصطلاحاً سرقفلی واقعی نیز گفته می شود.
سرقفلی مغازه به عنوان یکی از ملاک های مهم در قرارداد است. در یک توضیح دیگر این گونه می توان گفت که سرقفلی نوعی امتیاز مهمی است که ضمن عقد اجاره در اختیار مستاجر قرار می گیرد و مستاجر به عنوان مالک سرقفلی محسوب می شود، لذا نیاز است پیش از عقد قرارداد با یک وکیل سرقفلی مجرب و متخصص مشورت شود. چرا که در صورت هرگونه سهل انگاری در پیگیری این مسئله، موجب بروز خسارات مالی هنگفتی می شود.
دفاتر اسناد رسمی علاوه بر رعایت شرایط عمومی تنظیم اسناد، می بایست برای سند اجاره اماکن با کاربری تجاری شرح دهند که عقد اجاره، با انتقال سرقفلی یا بدون انتقال سرقفلی انجام می شود و این حق زمانی صورت می گیرد که مالک محل کسب و کار را برای نخستین بار اجاره می دهد. عوامل بسیاری در تعیین نمودن میزان سرقفلی واقعی تاثیر گذار هستند که عبارتند از: مساحت ملک تجاری، محل ملک، گنجایش، امکانات مختلفی اعم از آب، برق، تلفن و … .
اگر مالک زمان عقد قرارداد از مستاجر حق سرقفلی را دریافت کند، وظیفه دارد زمانی که مستاجر ملک را تخلیه می کند حق سرقفلی را برابر با نرخ روز به مستاجر پرداخت کند. یا این که مستاجر می تواند این حق را با دریافت مبلغی به فرد دیگری منتقل کند، البته می بایست دقت شود که در قرارداد اولیه حق انتقال سرقفلی از او سلب نگردد.
حق کسب و پیشه یا سرقفلی مجازی: حق کسب و پیشه به میزان تلاش و موفقیت کسبه و شهرت مغازه دار مرتبط است و همچنین میزان درآمد حاصل شده از کسب و کار با توجه به نرخ سرمایه گذاری نیز در آن نقش دارد. حق کسب و پیشه به عنوان سرقفلی مجازی یا حقوق تجاری نیز معروف می باشد. عده زیادی حق کسب و پیشه را با سرقفلی برابر می دانند اما در واقعیت هر یک از این دو دارای حقوقی مجزا و اهداف مختلفی هستند.
مبلغ سرقفلی بر اساس چه معیاری تعیین می شود؟
بر اساس قوانین و مقررات مبلغ حق سرقفلی جهت انتقال سرقفلی با توجه به یکسری از موارد خاص تعیین می شود که عبارتند از:
- موقعیت جغرافیایی و کیفیت محل ملک تجاری
- کیفیت و شرایط درج شده در اجاره نامه از لحاظ مزیت هایی که برای مستاجر در نظر گرفته شده است
- مدت زمانی که ملک در اختیار مستاجر قرار می گیرد و حسن شهرت او که در افزایش اعتبار محل تاثیر گذار خواهد بود.
چه تفاوتی میان حق کسب و پیشه و سرقفلی وجود دارد؟
حق کسب و پیشه بعد از عقد اجاره برای مستاجر به وجود می آید، اما حق سرقفلی قبل از عقد اجاره در اختیار مستاجر قرار داده می شود. حق انتقال سرقفلی بدون توجه به نوع کسب و کار در اختیار مستاجر قرار می گیرد اما حق کسب و پیشه به محل کسب که دارای کاسب است تعلق دارد. در واقع سرقفلی به محل تجاری تعلق می گیرد ولی کسب و پیشه به کاسب بر حسب شغل تجاری تعلق می گیرد.
در حق سرقفلی مستاجر دارای هیچ نقشه ای نمی باشد، بلکه این حق طبق عرف محل در اختیار موجر قرار داده می شود. در یک تعریف دیگر حق کسب و پیشه برای حفظ حقوق کاسب تعیین می گردد و مبلغ آن از سوی محاکم قضایی و طبق نظرات کارشناسی تعیین می شود. حق کسب و پیشه متعلق به مستاجر است و می توان آن را در قالب اسناد و مدارک رسمی انتقال داد، اما سرقفلی در قبال سند عادی و روزمره به فرد دیگر منتقل می شود.
مهمترین خصوصیات حق سرقفلی
- حق سرقفلی را می توان به عنوان ضمانت محسوب کرد و قابل توقیف است
- حق سرقفلی وجودیت مالی دارد و از کلیه خصوصیات حقوق مالی برخوردار است
- سرقفلی در اختیار مستاجر قرار دارد و برای انتقال سرقفلی نیز هیچ گونه احتیاجی به تنظیم سند رسمی نیست
- حق سرقفلی به عنوان بخشی از اموال غیرمنقول محسوب می شود و یک حق شرعی است که نزد شورای نگهبان دارای اعتبار می باشد
- مبلغی که برای حق سرقفلی اعمال می گردد، به صورت توافقی است و به عنوان یک مبلغ واحد است. در نتیجه شامل پرداخت حق مالیات نیز می شود
آیا انتقال سرقفلی بدون اجازه مالک امکان پذیر است؟
در پاسخ به این سوال این گونه می توان گفت که حق کسب و پیشه و سرقفلی دارای قابلیت واگذاری به شخص دیگر هستند. همچنین قانون گذار برای این نوع واگذاری تدابیر خاصی اندیشیده است و شرایط ویژه وجود دارد به عنوان مثال اگر مالک راضی باشد، طبیعی است که می توان حق کسب و پیشه و حق سرقفلی را به شخصی منتقل نمود. در نتیجه رضایت مالک باید وجود داشته باشد. در این بین مالک می تواند پس از واگذاری حق سرقفلی، سود بسیار زیادی را کسب کند.
در صورتی که از مالک اجازه گرفته نشده باشد، این شرایط برای مالک ایجاد می شود که دستور تخلیه را بدهد. در نتیجه مالک به دادگاه مراجعه می کند و دادخواستی مبتنی بر اینکه مستاجر بدون رضایت ملک را به فرد دیگری واگذار نموده است، ارائه می کند.
در مرحله بعد پس از احراز انتقال سرقفلی به غیر نصف ارزش سرقفلی توسط کارشناسان محاسبه می شود و حکم به تخلیه در قبال پرداخت نصف حق کسب و پیشه به مستاجر اولیه داده می شود و مورد زمانی خاصی تعیین می شود تا ظرف یک مدت مشخص از تاریخ صدور حکم مالک نصف حق پیشه را در صندوق دادگستری پرداخت کند که این حق به مستاجر می رسد.
همچنین بر اساس قانون و بر طبق روابط موجر و مستاجر پیشنهاد داده می شود که زمانی که فردی نیازی به اجاره سرقفلی ندارد و می خواهد صرفا آن را به فرد دیگری انتقال دهد، می بایست دادخواستی در دادگاه به عنوان تجویز انتقال منافع به غیر را صادر کند. یعنی از دادگاه می خواهد که به او مجوز دهد که سرقفلی را به فرد دیگری واگذار کند. دادگاه مستاجر و مالک را به دادگاه دعوت می کند و به مالک گوشزد می کند که آیا خود او نیز آمادگی خریداری سرقفلی را دارد یا خیر.
اگر خود شخص مالک عنوان کند که قصد خریداری دارد، مبلغ کارشناسی و زمانی برای پرداخت تعیین می گردد و اگر در زمان مشخص شده پرداخت انجام نشود به مستاجر مجوز داده می شود که سرقفلی را به موجب سند رسمی به هر فردی که بخواهد منتقل کند و انتقال سرقفلی صورت گیرد. تمامی موارد فوق الذکر در نحوه انتقال سرقفلی مغازه بسیار تاثیر گذارند.
مسئله مهم دیگری که می بایست توجه شود این است که صدور انتقال منافع از سوی دادگاه فقط از طریق سند رسمی انجام می شود نه با سند عادی، چرا که ممکن است شخص این حکم را بگیرد و اقدامات لازم را انجام ندهد. در قانون مشخص شده است که ظرف برهه زمانی 6 ماه به شخص ثالث منتقل شود و اگر در زمان تعیین شده انتقال سند رسمی انجام نگیرد، حکم معلق می شود و مجوز باطل می گردد.
حق مالکانه سرقفلی چه میزان است؟
در دنیای تجارت کنونی، کاردانی، سرمایه تاجر و نوع کسب و کاری که در اختیار دارد بیشتر از هر صفات اخلاقی او دارای اهمیت است. ممکن است شرایطی پیش آید که مشتری های کارخانه یا فروشگاه، صاحبان کسب و کار را نشناسند اما به علت اعتماد به برند تجاری و فعالیت موسسه تمایل داشته باشند محصولات مورد نیاز خود را از فراورده های آن شرکت تهیه کنند.
به زبان ساده تر اینگونه می توان گفت که مشتریان دائمی به سرمایه، محصولات تجاری و انواع آلت افزار تاجر بیشتر از شخصیت خود فرد علاقه و تمایل دارند اما در مورد اشخاصی که به صاحبان مشاغلی نظیر پزشک یا یک وکیل سرقفلی مراجعه می کنند باید این موضوع ذکر شود که افراد بیشتر به خاطر صلاحیت، اخلاق و معلومات آنان مراجعه می کنند.
با این حال این گونه می توان گفت که حقوقی که تاجر به مشتریان خود می دهد، می بایست در گروه حقوق مالی قرار گیرد و به این شکل تاجر بتواند در آن دخالت کنند و انتقال سرقفلی را به دیگران واگذار کند. در اصل این حق نوعی مالکیت غیر مادی یا برای مشتریان دائم و سرمایه تجارت خانه است و همواره تلاش می شود که این حقوق و این امتیاز حفظ شود که تاثیر بسیار زیادی بر روی کسب و کار دارد.
کلام آخر
بسیار ممنونم از همه شما عزیزان که تا پایان مقاله همراه ما بودید. در مقاله عواقب انتقال سرقفلی بدون اجازه مالک شما را با شرایط انتقال سرقفلی آشنا کردیم. داشتن اطلاعات مفید در این زمینه می تواند بسیار راهگشا باشد. امیدواریم اطلاعات ذکر شده مفید واقع گردد. خواهشمندم نظرات و پیشنهادات خود را با ما در میان بگذارید.
