قانون تغییر کاربری اراضی کشاورزی به مسکونی ⚖️【سال1403】

بسیار پیش آمده است که افرادی بخواهند زمین زراعی و کشاورزی خود را تبدیل به منزل مسکونی کنند. اما مسئله به همین سادگی ها نیست. قانون برای چنین اقدامی شرایط و ضوابط خاصی را در نظر گرفته است که سرپیچی از آن ها می تواند عواقب ناگواری را برای مالک در پی داشته باشد. در این مقاله سعی داریم به بررسی قانون تغییر کاربری اراضی کشاورزی به مسکونی پرداخته و تمامی مباحث حقوقی مربوط به آن را مورد ارزیابی قرار دهیم.

آیا تغییر کاربری تغییر کاربری اراضی کشاورزی به مسکونی امکان پذیر است؟

زمین های زراعی و کشاورزی جزو سرمایه های ناب هر کشوری محسوب می شوند؛ زیرا هر ساله مواد غذایی بسیاری از این زمین ها به دست می آید که امنیت غذایی یک جامعه را تامین می کند. امروزه هر گونه تغییر کاربری طبق قانون نیاز به مجوز دارد. تغییر کاربری اراضی کشاورزی به مسکونی نیز از این ماجرا استثنا نیست. از قضا قانون به کسب مجوز در این حوزه اهمیت بالایی داده است و هر گونه تغییر کاربری بدون اخذ مجوز از مراجع مسئول را تخلف دانسته و برای آن مجازات در نظر گرفته است.

گاهی پیش می آید که برای گسترش اراضی مسکونی و شهرسازی نیازمند تغییر کاربری زمین زراعی و کشاورزی به مسکونی هستیم. از این رو، در سال های اخیر آیین نامه ای برای رسیدگی به این ماجرا تصویب شده است. بر طبق آن تغییر کاربری زمین زراعی و کشاورزی امکان پذیر است؛ اما برای آن ضوابط و شرایط متعددی در نظر گرفته شده است. تغییر در کاربری هر گونه زمین زراعی و کشاورزی نیازمند نظر مساعد کارشناس مربوطه است.

قانون تغییر کاربری اراضی کشاورزی به مسکونی چه می گوید؟

قانون‌گذار با هدف حفظ کاربری زمین های زراعی و باغ ها و تداوم بهره وری آنها در سال 1374 قانونی با عنوان «قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها» به تصویب رساند تا از تغییر کاربری زمین کشاورزی به مسکونی جلوگیری کند، اما اینکه تا چه اندازه موفق بوده باید با بهره‌گیری از نظرات کارشناسان و متولیان این امر و پس از بررسی و ارزیابی با زبان آمار پاسخ داد؛ اما چیزی که از اهمیت بالایی برخوردار است، حفظ اراضی کشاورزی می باشد.

همگان بر این نکته واقف هستند که در صورت از بین رفتن این زمین ها چه بلایی بر سر تولیدات، محصولات و محیط زیست خواهد آمد. همچنین باید اشاره کنیم که این قانون جزای سنگینی را برای متخلفین در نظر گرفته است که باعث می شود در این خصوص با دقت بیشتری اقدام شود. سخت گیری های دولت در این زمینه طبیعی است؛ زیرا اگر هر فردی تصمیم به تغییر کاربری زمین کشاورزی بگیرد، به زودی مسئله بحرانی خواهد شد.

نحوه دریافت مجوز تغییر کاربری زمین زراعی و کشاورزی به مسکونی

در بالا اشاره کردیم که دولت هر کشوری اهمیت ویژه ای برای زمین های کشاورزی خود قائل است. در ایران نیز ماجرا به همین صورت است. در واقع دریافت مجوز تغییر کاربری زمین زراعی و کشاورزی به مسکونی کاری سخت و پیچیده است. از این رو اگر واقعا برای این موضوع مصمم هستید، لازم است مجدانه پافشاری کرده تا در نهایت موفق به اخذ این مجوز شوید.

برای جلوگیری از تغییر کاربری زمین های کشاورزی در سال های اخیر قانونی با عنوان قانون جدید تغییر کاربری اراضی کشاورزی تصویب شده است که کار را برای متقاضیان اخذ مجوز بسیار سخت کرده است. این قانون متذکر شده است که داوطلبان فقط در شرایط خاصی می توانند برای این کار اقدام نمایند؛ بنابراین به شما توصیه می کنیم که اگر واقعا به دنبال تغییر کاربری اراضی کشاورزی به مسکونی سال 1403 هستید، حتما با یک وکیل کاربلد و متخصص در این حوزه مشورت کنید.

بهترین وکیل ملکی از قوانین و مقررات مربوط به تغییر کاربری مطلع است و به دلیل همین دانش حقوقی بالای خود قادر است بهترین راهکار را در اختیار شما قرار دهد. می توان گفت که اقدام برای تغییر کاربری زمین زراعی و کشاورزی به مسکونی بدون بهره مندی از یک وکیل معتبر کاری پیچیده و طاقت فرسا است.

شرایط اخذ مجوز تغییر کاربری اراضی کشاورزی

قانون حفظ کاربری زمین کشاورزی به صراحت موارد مختلف اخذ مجوز را تشریح کرده است. در ماده یک این قانون اشاره شده است که تغییر کاربری زمین کشاورزی به مسکونی در محدوده شهر باید خارج از محدوده قانونی شهرها و شهرک ها باشد. به زبان عامیانه اگر زمین کشاورزی مورد نظر در فضایی بیرون از شهر واقع شده باشد که بافت مسکونی در آن محدوده وجود ندارد، امکان دریافت مجوز به هیچ عنوان فراهم نیست.

بر طبق این قانون، به منظور حفظ کاربری اراضی زراعی و کشاورزی و نیز تداوم و بهره‌ وری آنها از تاریخ تصویب این قانون تغییر کاربری اراضی زراعی و کشاورزی به مسکونی در‌خارج از محدوده قانونی شهرها و شهرک ها جز در موارد ضروری (که قانون ضرورت آن را تعیین می کند) ممنوع می‌باشد. تشخیص موارد ضرورت این تغییر کاربری با کمیسیونی است که از اعضا جهاد کشاورزی تشکیل می شوند و در صورت نیاز مجوز و دستور تغییر کاربری باغی به مسکونی را صادر می نمایند.

یکی دیگر از شرایط در نظر گرفته شده برای اخذ مجوز این است که تغییر کاربری زمین زراعی و کشاورزی به مسکونی نباید به هیچ عنوان زیانی را برای کشاورزی منطقه به همراه داشته باشد. اگر به هر دلیلی خسارت بار بودن این اقدام برای بافت کشاورزی منطقه اثبات شود، از دریافت مجوز تغییر کاربری ممانعت به عمل می آید.

قانون حفظ کاربری وظیفه کارشناسی و صدور مجوز تغییر کاربری زمین زراعی و کشاورزی به مسکونی را بر عهده سازمان جهاد کشاورزی قرار داده است؛ اما باید به این نکته نیز توجه کرد که نظر کارشناسان محیط زیست نیز در این زمینه موثر است. در صورتی که کارشناسان محیط زیست به این نتیجه برسند که تغییر کاربری زمین مربوطه به زیست بوم منطقه زیان خاصی وارد می کند از صدور مجوز جلوگیری می کنند.

این شرط در قانون پیش بینی نشده است اما می تواند وجود آن را از پرونده های تغییر کاربری برداشت کرد. اگر در منطقه ای که قصد تغییر کاربری دارد، مناطق مسکونی به اندازه کافی وجود داشته باشد و در حقیقت این منطقه نیازی به یک بنای مسکونی دیگر نداشته باشد ممکن است مجوز تغییر کاربری زراعی صادر نشود. با این وجود این شرط حتمی نیست و بنا به نظر کارشناسی است. پس از مهیا شدن تمامی شرایط، کمیسیونی تشکیل می شود و پس از بررسی کلیات پرونده، مجوز صادر می شود.

مراحل تغییر کاربری زمین کشاورزی به مسکونی

طبق قانون جدید مراحل تغییر کاربری زمین کشاورزی به مسکونی برای تغییر کاربری زمین زراعی و کشاورزی به مسکونی لازم است ابتدا کارهای اداری مربوطه را انجام داده تا در نهایت پس از دریافت مجوز برای ساخت و ساز منزل مسکونی اقدام نمایید. این مراحل به ترتیب به شرح زیر است.

تحویل مدارک مربوطه: در ابتدا باید مدارک مورد نیاز را به جهاد کشاورزی تحویل دهید تا فرآیند تغییر کاربری زمین زراعی و کشاورزی به مسکونی آغاز گردد. این مدارک شامل نقشه زمین، گزارش کامل اداره کل محیط زیست، اسناد مربوط به مالکیت بر زمین کشاورزی، نقشه و طرح کاربری مسکونی و… می شوند.

تهیه گزارش توسط جهاد کشاورزی: در این مرحله کارشناسان جهاد کشاورزی برای بررسی درخواست و ادعای شما به زمین کشاورزی آمده و گزارشی را جهت تقدیم به اداره مدیریت زمین های استان آماده می کنند. این گزارش مورد استناد برای سازمان صادر کننده مجوز تغییر کاربری زمین زراعی و کشاورزی به مسکونی قرار میگیرد. به همین علت برای سرعت گرفتن روند رسیدگی به پرونده، لازم است درخواست اولیه خود را به طور کامل و دقیق بیان کنید.

تایید رئیس سازمان جهاد کشاورزی: در صورتی که درخواست شما برای تغییر کاربری زمین کشاورزی مغایر با قوانین مربوطه نباشد و تمامی شرایط لازم را نیز داشته باشد، پرونده به تایید رئیس سازمان جهاد کشاورزی خواهد رسید و برای ارسال به کمیسیون مربوطه در صف نوبت قرار خواهد گرفت.

تشکیل کمیسیون: بالاخره پرونده به کمیسیون محافظت از زمین زراعی و کشاورزی ارسال می شود تا مورد بررسی قرار بگیرد. در واقع این مرحله در یک قدمی صدور مجوز قرار دارد.

بررسی عوارض زمین زراعی و کشاورزی: این امکان وجود دارد که کمیسیون مربوطه با تغییر کاربری مخالفت کند. در این صورت نتیجه به شما اعلام خواهد شد و پرونده مختومه اعلام می شود؛ اما اگر با درخواست شما موافقت شود، گروهی مسئول بررسی عوارض زمین می شوند.

صادر شدن مجوز: در صورتی که زمین کشاورزی مورد نظر نیازی به عوارض نداشته باشد، دبیر کمیسیون حفاظت از زمین زراعی با تغییر کاربری آن موافقت می کند. در این مرحله شما می توانید طرح مورد نظرتان که از قبل به تایید جهاد کشاورزی رسیده است را در زمین کشاورزی اجرایی نمایید.

پرداخت عوارض زمین کشاورزی: در صورتی که زمین مشمول پرداخت عوارض باشد، پرونده از کمیسیون مجددا به جهاد کشاورزی ارجاع داده می شود تا عوارض آن به صورت دقیق توسط کارشناسان این حوزه تعیین شده و توسط متقاضی پرداخت گردد.

تغییر کاربری زمین زراعی و کشاورزی به مسکونی: در صورتی که عوارض زمین مربوطه توسط متقاضی به طور کامل پرداخت شود، مجوز تغییر کاربری صادر شده و فرد می تواند اقدام به احداث منزل مسکونی نماید.

در این مطلب می توانید اطلاعات جامعی در خصوص کمیسیون ماده 100 شهرداری کسب کنید!

عوارض زمین کشاورزی چگونه تعیین می شود؟

معمولا مراحل تغییر کاربری زمین کشاورزی به مسکونی در روستا بر اساس ضوابط و مقرراتی صورت می گیرد که وزارت جهاد کشاورزی تعیین می کند. در مواردی که به این اراضی زراعی و کشاورزی مجوز تغییر کاربری اعطا می شود، 80 درصد قیمت روز اراضی و باغ ها با احتساب ارزش زمین پس از تغییر کاربری بابت عوارض از مالکین دریافت می شود.

البته تغییر کاربری زمین زراعی و باغ‌ها برای سکونت شخصی مالکین کم درآمد در مساحت کوچک برابر ضوابط و مقرراتی که وزارت جهاد کشاورزی تعیین می کند، مشمول این عوارض نمی شود و به نوعی از پرداخت آن معاف خواهند شد. به علاوه در مورد نیازهای بخش کشاورزی و دامی برای تغییر کاربری این اراضی باید اشاره کرد که از پرداخت این عوارض معاف خواهند بود.

مجازات عدم دریافت مجوز تغییر کاربری زمین زراعی و کشاورزی به مسکونی

در بالا نگاهی گذرا به مراحل کسب مجوزهای قانونی برای تغییر کاربری زمین زراعی و کشاورزی به مسکونی انداختیم. پس از مطالعه آن بخش به خوبی در خواهید یافت که طی کردن این مراحل تا چه اندازه می تواند پیچیده و دشوار باشد؛ اما دور زدن قانونی دشواری های به مراتب بیشتری دارد؛ زیرا برای اقدام بدون مجوز مجازات های سنگینی در نظر گرفته شده است.

همان طور که گفتیم، دولت بر روی کاربری زمین کشاورزی و زراعی حساسیت بالایی به خرج می دهد و همواره بر روی حفظ آن تاکید دارد. از این رو، هر گونه قانون شکنی و عدم توجه به قانون حفظ زمین زراعی و کشاورزی می تواند مجازات سنگینی را به همراه داشته باشد. طبق ماده 2 قانون حفظ زمین زراعی و کشاورزی که در دهه گذشته به تصویب رسیده، مجازات فردی که بدون دریافت مجوز اقدام به تغییر کاربری زمین زراعی و کشاورزی به مسکونی کرده باشد به شرح زیر است.

تمامی مالکان یا متصرفان اراضی زراعی و باغهای موضوع این قانون که به صورت غیرمجاز و بدون اخذ مجوز از کمیسیون موضوع تبصره (۱)‌ماده (۱) این قانون اقدام به تغییر کاربری نمایند، علاوه بر قلع و قمع بنا، به پرداخت جزای نقدی از یک تا سه برابر بهای اراضی زراعی و باغها به قیمت روز زمین با کاربری جدید که مورد نظر متخلف بوده‌ است و در صورت تکرار جرم به حداکثر جزای نقدی و حبس از یک ماه تا شش‌ ماه محکوم خواهند شد.

در این مطلب می توانید با بهترین وکیل زمین کشاورزی آشنا شوید!

کلام آخر

در این مطلب ابتدا بررسی کردیم که آیا امکان قانون تغییر کاربری اراضی کشاورزی به مسکونی وجود دارد و سپس مواد قانونی مربوط به آن را ارزیابی کردیم. در ادامه نیز شرایط اخذ مجوز برای چنین اقدامی را تشریح کردیم. در ادامه شما را با مراحل اخذ مجوز آشنا کردیم و نحوه محاسبه عوارض زمین را به اختصار توضیح دادیم. در پایان نیز اشاره ای به سخت گیری های دولت در این زمینه و تعیین مجازات های سنگین برای فرد متخلف داشتیم. از شما دعوت می کنیم که اگر تجربه ای در این زمینه دارید، آن را با سایر مخاطبان سایت حقوقی برترین وکیل به اشتراک بگذارید.