بررسی شرایط اثبات مالکیت ملک بدون سند✔️ +【مراحل و مدارک لازم】

اثبات مالکیت یکی از رایج ترین دعاوی حقوقی می باشد که عمدتا درباره اموال غیر منقول مطرح می گردد. وجود یا عدم وجود سند در طرح این قبیل دعاوی بسیار حائز اهمیت است. اگر در مورد ملکی که فاقد سند رسمی است، اختلافی بین فروشنده و خریدار به وجود آید، فردی که در این میان ذی نفع محسوب می شود، می تواند نسبت به طرح دعوای اثبات مالکیت اقدامات لازم را انجام دهد. یک وکیل ملکی می تواند با بررسی کلیه اسناد و مدارک موجود، دادخواست مربوط به دعاوی ملکی را مطرح کند. در ادامه مقاله اطلاعات مفیدی درباره شرایط اثبات مالکیت ملک بدون سند در اختیارتان قرار می دهیم. خواهشمندم تا پایان مقاله در برترین وکیل همراه ما باشید.

مهمترین عوامل در اثبات مالکیت ملک

به صورت کلی اینگونه می توان شرح داد که هر فردی که به دنبال اثبات مالکیت خود بر ملکی خاص در مراجع قضایی می باشد، می بایست در مرحله اول دلیل اثبات مالکیت خود، بر مال را اعلام کند. اصلی ترین دلیل در دعاوی اثبات مالکیت، ارائه علت و سببی است که موجب پدید آمدن مالکیت شده است. با تکیه بر قانون مدنی کشور، مالکیت بر مال از طریق چهار عامل مهم زیر ایجاد می شود که عبارتند از:

• ارثیه
• از طریق عقود و تعهدات (قرارداد در اصطلاح عامیانه)
• به واسطه احیاء اراضی موات و حیازت اشیاء مباحه (آبادانی زمین بدون مالک)
• اخذ به شفعه (اخذ به شفعه در واقع نوعی اصطلاح حقوقی در مبحث شراکت دو نفر در ملکی خاص می باشد. حال یکی از این دو شریک سهم مشاع زمین خود (مانند سه دانگ) را به مشتری ملک می فروشد. در این موارد قانون گذار به شریک دیگر ملک این اختیار را داده است که از طریق پرداخت پول به مشتری (همان پولی که مشتری، زمین را از طریق آن مالک شده است) سه دانگ دیگر ملک را مالک شود.)

شرایط اثبات مالکیت ملک بدون سند چگونه است؟

یکی از پیچیده ترین دعاوی حقوقی که در حوزه املاک در دادگاه ها مطرح می گردد، دعوای اثبات مالکیت بدون سند است. جهت مطرح نمودن چنین دعوایی، خواهان و یا شخص ذی نفع می بایست با به همراه داشن کلیه دلایل و مستندات مورد نیاز به دفاتر خدمات قضایی مراجعه کرده و دادخواستی به عنوان اثبات مالکیت زمین بدون سند تهیه و تنظیم کند.

مسئله مهمی که می بایست بدان توجه شود این است که خواهان باید کلیه مدارکی که نشان دهنده مالکیت و یا تصرف او در ملک مورد نظر است را ضمیمه دادخواست کند. بعد از احراز مالکیت خواهان، دادگاه خوانده را ملزم به رفع تصرف از ملک مدنظر می کند و این مسئله را در حکم صادر شده بیان نموده تا از بروز اختلافات احتمالی دیگر جلوگیری کند.

با توجه به این نکته که جهت اثبات چنین دعوایی، هیچ گونه سند رسمی وجود ندارد و به این دلیل که سند رسمی یکی از محکم ترین ادله ای است که به واسطه قانون دارای اعتبار بسیار زیادی می باشد و با توان اثباتی بالا در دادگاه مطرح می گردد، ممکن است اثبات چنین مالکیتی در صورت عدم وجود مدارک دیگر کمی دشوار به نظر برسد.

مدارک لازم جهت اثبات مالکیت ملک بدون زمین

در شرایط اثبات مالکیت ملک بدون سند می بایست در دادگاه محل وقوع ملک، یعنی محلی که زمین بدون سند مورد نظر در آن جا قرار دارد مطرح گردد، حتی اگر خوانده در آن حوزه اقامت نداشته باشد. در نتیجه کلیه مدارک و مستندات به همراه دادخواست تقدیمی می بایست به این دادگاه ارائه گردد. پس از ارجاع نمودن پرونده به شعبه رسیدگی کننده، جلسه رسیدگی تشکیل می گردد و در این جلسه، مدارک و مستندات مدعی مورد بررسی قرار می گیرند و در شرایطی که حقانیت خواهان احراز شود، دادگاه رای بر اثبات مالکیت وی صادر می کند.

نیاز است مسئله مهمی ذکر شود که رای اثبات مالکیت، هیچ گونه احتیاجی به صدور اجراییه ندارد و به محض قطعی شدن رای صادره، محکوم له به عنوان مالک رسمی ملک شناخته شده و می ‌تواند از حق مالکانه خود استفاده کند. اصلی ترین مدارکی که خواهان می تواند با تکیه بر آن ها ادعای خود که مبتنی بر مالکیت ملک بدون سند است را به اثبات برساند، شامل موارد زیر می باشند:

• تحقیقات محلی
• مبایعه نامه عادی
• شهادت نامه کتبی
• تصویر مصدق رسید پرداخت وجه یا وجوه
• مدارک هویتی اعم از شناسنامه و کارت ملی
• وصیت نامه یا گواهی انحصار وراثت (در شرایطی که ملک از طریق ارث به مالک رسیده باشد)

چند نوع مالکیت وجود دارد؟

مالکیت در واقع نوعی ارتباط است که میان شخص و مال برقرار می گردد. این نوع ارتباط سبب می‌ شود تا افراد دیگری نتوانند مال را به تصرف خویش در بیاورند. در مقابل شخص مالک نیز می تواند از مال خود در هر زمینه ای استفاده کند. به صورت کلی دو نوع مالکیت مطرح است که عبارتند از: عمومی و خصوصی.

مالکیت خصوصی: منظور از مالکیت خصوصی این است که مال برای یک فرد معین است. مالکیت خصوصی خود به دو نوع مالکیت فردی و گروهی تقسیم می شود. مالکیت فردی بدین معنی است که یک شخص صاحب تمامی مال است و هیچ شریکی ندارد. مالکیت گروهی یا به عبارت دیگر مالکیت مشاع بدین معنی است که مال متعلق به تعداد معینی از افراد است و هر یک سهم مجزایی دارند.

مالکیت عمومی: منظور از مالکیت عمومی این است که در هر جامعه ای اموالی تحت عنوان اموال عمومی وجود دارند که متعلق به کلیه افراد آن جامعه است. در نتیجه تمام افراد حق استفاده از آن را دارند. به صورت کلی افرادی که ادعا می کنند صاحب ملکی هستند باید آن را اثبات کنند، گاهی ممکن است در مالکیت خصوصی چندین فرد ادعای مالکیت داشته باشند.

هزینه سنددار کردن املاک به چه شکل است؟

اگر فردی قصد داشته باشد تکلیف اراضی ساختمانی بدون سند خود را مشخص کند، می بایست هزینه‌ هایی را پرداخت کند. این هزینه‌ ها عبارتند از :هزینه دفترچه مالکیت و تعرفه سند. البته باید این مسئله را درنظر داشت که در کنار تمامی این هزینه‌ ها، معادل 5 درصد بر مبنای ارزش منطق ه‌ای معین شده بر مبنای برگ ارزیابی که بر اساس قیمت منطقه‌ای املاک مشابه تعیین شده، دریافت و به حساب خزانه‌ داری کل کشور واریز می‌ گردد. اگر ملک مدنظر هیچ گونه سندی نداشته باشد، علاوه بر تمامی هزینه‌ هایی که اشاره شد باید شخص درخواست کننده مابه‌ التفاوت هزینه ثبت و صدور سند اولیه را نیز طبق مقررات به حساب خزانه واریز کند.

در مورد زمین‌ های وقفی شرایط خاص دیگری وجود دارد، خرید و فروش ساختمان‌ های ساخته شده روی زمین های وقفی، یکی از مشکلات عدیده ای است که بعضی از شهروندان با آن رو به‌ رو می شوند. در قانون تعیین تکلیف اراضی ساختمانی فاقد سند، برای این ساختمان‌ ها هم تعیین تکلیف شده است. اگر قسمتی از ساختمان در زمین وقفی واقع شده باشد، هیات با موافقت اداره اوقاف با در نظر گرفتن همه مدارک و پس از تعیین قیمت قسمتی که متعلق به سازمان وقف است، در این زمینه اظهار نظر کرده و رای خود را صادر می‌ کند.

اگر در زمینه سنددار کردن املاک دچار مشکل عدیده ای شده اید، بهترین راه حل، مشاوره گرفتن از یک وکیل ملکی مجرب و کاربلد می باشد. در مقاله بهترین وکیل ملکی در تهران به معرفی تعدادی از وکلای ملکی معروف با رزومه کاری درخشان پرداخته ایم و می توانید از این طریق با وکیل مدنظر خود بیشتر آشنا شوید.

نکات مهم در خصوص مالکیت ملک

• به طور کلی مالکیت به دو نوع مالکیت مشاع و مالکیت مفروز تقسیم می شود.
• از انواع دیگر مالکیت می توان به مالکیت اشتراکی و مالکینت اختصاصی اشاره نمود.
• دلایل اثبات مالکیت فرد نسبت به ملک شامل سند، تصرف در مال، شهادت شهود و وجود قرارداد کتبی یا شفاهی می باشد. 
• منظور از مالکیت اختصاصی مالکیتی می باشد که هر کدام از مالکین قادر هستند به شکل اختصاصی از آن مال استفاده کنند و بهره مند شوند.
• منظور از مال مفروض مالی می باشد که فقط یک مالک داشته باشد و اگر مال بیشتر از یک مالک داشته باشد، مال مشاع محسوب می ‌شود.

• کلیه املاکی که در سازمان ثبت اسناد و املاک کشور به ثبت می رسند، دارای سند رسمی هستند و اثبات مالکیت اینگونه املاک با سند رسمی قابل انجام است.
• منظور از مالکیت اشتراکی مالکی قسمتی از ملک می باشد که تمامی مالکین حق استفاده از آن را دارند و هیچ کدام از مالکین نمی‌ توانند به شکل اختصاصی و انحصاری از آن برخوردار شوند.
• در رابطه با شرایط اثبات مالکیت ملک بدون سند می بایست عنوان کرد هر فردی که مدعی مالکیت مالی است می تواند با تکیه بر دلایل اثبات مالکیت، رابطه ی حقوقی مالکیت خود با آن مال را به اثبات برساند.

چرا در زمینه اثبات مالکیت ملک بدون سند به وکیل نیاز داریم؟

یکی از رایج ترین مباحثی که عمدتا در مباحث حقوقی اموال و مالکیت رخ می دهد، اثبات مالکیت ملک بدون سند است. امروزه تعداد پرونده های حقوقی که در آنها باید اثبات انجام شود، بسیار زیاد می باشد و معمولا این پرونده ها دارای سختی ها و پیچیدگی های خاصی می باشند و هر شخصی از عهده حل و فصل آنها بر نمی آید. در چنین مواردی به کلیه افراد توصیه می شود که از همان شروع کار برای احقاق حقوق خود از بهترین وکیل اثبات مالکیت ، ملک مشاوره بگیرند.

اینگونه وکلا دارای تجربه و مهارت کافی در حوزه اثبات مالکیت ملک هستند و با کلیه مراحل دادرسی چنین پرونده هایی نیز آشناییت دارند. آنان به درستی می دانند که باید از چه روش های استنباطی و استدلالی جهت اثبات مالکیت ملک استفاده کنند؛ به همین دلیل نیز احتمال تضییع حقوق افراد در این پرونده ها بسیار کاهش می یاید. از مزیت های مشاوره گرفتن از وکیل اثبات مالکیت ملک می توان به موارد زیر اشاره کرد:

• پروسه دادرسی پرونده با سرعت بیشتری انجام می شود.
• دیگر نیازی نیست تا خواهان یا خوانده پرونده به شکل حضوری در محل وقوع دعوا و دادگاه حضور یابند، وکیل می تواند با در دست داشتن وکالت پرونده به جای موکل خود در جلسات دادگاه حاضر شود.
• یک وکیل متخصص و کاربلد با تمامی مراحل اثبات مالکیت ملک و ارائه ادله مناسب در این زمینه آگاهی دارد و می تواند به درستی از حقوق موکل خود دفاع کند.

کلام آخر

با تشکر از تمامی شما عزیزان که تا پایان مقاله همراه ما بودید. در مقاله اثبات مالکیت ملک بدون سند شما را با چالش هایی که در خصوص اثبات مالکیت ملک بدون سند وجود دارد، آشنا کردیم و اطلاعات مفیدی درباره اینکه چگونه می توان برای اثبات مالکیت چنین املاک و زمین هایی اقدام نمود، در اختیارتان قرار دادیم. خواهشمندم نظرات و پیشنهادات خود را با در میان بگذارید.