موانع الزام به تنظیم سند رسمی ⚖️【سال1403】+ نکات مهم

دعوای الزام به تنظیم سند رسمی شاید در نگاه اول خیلی ساده به نظر برسد ولی برای مطرح کردن آن در دادگاه باید نکات خاصی را رعایت کرد. آشنایی با موانع الزام به تنظیم سند رسمی با توجه به اینکه آراء متعددی در مرحله اجرای احکام وجود خواهد داشت، می‌تواند روند پرونده را به نفع شما پیش ببرد. در ادامه با بررسی این موانع و مشکلات، شما را با نکات مختلفی از آن آگاه می‌سازیم که توصیه می‌کنیم حتما آن را مطالعه کنید.

مشکلات و موانع موجود در الزام به تنظیم سند رسمی

بر طبق قانون ثبت، هر ملکی که سابقه ملکی داشته باشد، باید معاملات واقع بر آن نیز به صورت رسمی ثبت گردد. اما اگر معاملات به صورت عادی صورت گیرد، در دادگاه و ادارات دولتی اعتباری نخواهند داشت. لازم به ذکر است که حق طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی برای خریدار محفوظ است و خریدار می‌تواند حکم الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی ملک مورد نظر را از دادگاه خواستار باشد.

معمولا به دلایل مختلفی مانند موانع قانونی و امتناع فروشنده از فراهم کردن زمینه انتقال مالکیت، شرایطی صورت می‌گیرد که خریدار نمی‌تواند تنظیم سند رسمی در دفترخانه را انجام دهد. در این صورت، نحوه اقدام خریدار بسیار مهم خواهد بود و در صورتی که وی نتواند پیگیری الزام به تنظیم سند رسمی را به درستی انجام دهد، مشکلات و موانعی برای خریدار پدید خواهد آمد. بدین منظور توصیه می‌کنیم برای جلوگیری از مشکلات و موانع الزام به تنظیم سند رسمی خود، حتما با یک وکیل ملکی مجرب مشورت کنید.

از جمله مشکلات و موانع الزام به تنظیم سند رسمی برای ملک عبارتند از:

• حاضر نشدن فروشنده در دفترخانه.
• رد استعلام از سوی شهردای به خاطر خلافی و موارد دیگر.
• عدم آزاد بودن سند، در قید ضمانت بودن آن و یا در رهن بودن بانک.
• رد استعلام از سوی اداره دارایی به خاطر مواردی مانند ممنوع‌المعامله بودن و غیره.
• آماده نشدن پایان کار و صورت‌مجلس تفکیکی.

خریدار باید در شرایط فوق به صورت قانونی اقدام کند و فروشنده را مجبور به انجام تعهدات خود نماید.

بایدهای دعوای الزام به تنظیم سند رسمی مال غیرمنقول

این بایدها عبارتند از:

• قراردادی تنظیم شود که در آن به صراحت از تعهد به انتقال مال غیرمنقول موردنظر گفته شود که جزء تعهدات فروشنده باشد.
• در قرارداد به صراحت آورده شود که فروشنده باید در تاریخ معینی در دفتر اسنار رسمی مشخص حضور پیدا کند تا امضای سند انتقال صورت گیرد. درصورت عدم حضور فروشنده در دفتر اسناد رسمی، پیش‌بینی می‌شود که جریمه ای برای وی صورت گیرد که به آن اصطلاحا وجه التزام می‌گویند.
• خریدار باید گواهی عدم حضور فروشنده در دفتر اسناد رسمی را از دفترخانه مشخص اخذ کند.
• در صورتی که خریدار، اظهارنامه‌ای را برای حضور در دفتر اسناد رسمی به فروشنده ابلاغ کرده باشد، باید تصویر برابر اصل آن به دادخواست، پیوست شود.
• عنداللزوم تامین دلیل به منظور اثبات تصرف خریدار در رابطه با معامله مورد نظر انجام شود و سوابق آن به دادخواست پیوست گردد.
• اگر موضوع معامله، بنا باشد که از جمله آن می‌توان به مسکونی، تجاری یا اداری اشاره کرد، قبل از اقامه دعوا مطمئن شوید که ملک مورد معامله، پایان کار و گواهی عدم خلاف از شهرداری داشته باشد. لازم به ذکر است که صدور و انتقال سند در شهرها در صورتی انجام می‌شود که سند مورد نظر، دارای پایان کار و گواهی عدم خلاف شهرداری باشد.
• سندی که مورد معامله قرار می‌گیرد، باید دارای سابقه ثبتی بوده یا در جریان ثبت باشد.

انتقال سند رسمی برای املاکی که سابقه ثبتی نداشته باشند یا در جریان ثبت نباشند، موضوعیت نخواهد داشت.

• دادخواست مورد نظر نیز باید به تمام فروشندگان تسلیم شود و همچنین یک نسخه از آن نیز به دادگاه محلی که ملک در آن قرار دارد، ارائه گردد.

اقدامات دادگاه برای الزام به تنظیم سند رسمی

• احراز و اثبات مالکیت خوانده

این مورد از طریق استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک انجام می‌شود. (در صورت ثبت اشتباه شماره پلاک در قولنامه، دادگاه آن را اصلاح می‌کند و حم انتقال را صادر می‌نماید)

• احراز و اثبات مالکیت خوانده بر تبعات معامله (مبیع)

در مورد خط تلفن می‌توان استعلام از طریق اداره مخابرات را مثال زد.

• احراز و اثبات تاییدیه بخشی از معامله و محاسبه ثمن باقیمانده معامله و قید در حکم

به عنوان مثال در مورد چک می‌توان استعلام از طریق بانک مرکزی را نام برد.

• احراز و اثبات انجام معامله، از بررسی اسناد و اظهارات شهود و طرفین
• ملاحظه اصل مبایعه‌نامه یا قولنامه.
• عنایت به دفاعیات خوانده.
• توجه به اهلیت طرفین قرارداد.
• توجه به نحوه سند عادی.
• توجه به مفهوم و ماهیت سند تنظیمی.
• شروط و تعهدات طرفین.
• احراز و اثبات هویت طرفین و شناسایی خریدار و فروشنده
• در صورت فوت هر یک از طرفین معامله، ورثه با ملاحظه حکم انحصار وراثت شناخته می‌شود.
• تحقیق در مورد سند مورد معامله.
• تعیین و احراز میزان بدهی سند، اگر سند مورد نظر در رهن بانک باشد.
• با حفظ تمامی حقوق مرتهن یا بازداشت‌کننده مقدم، حکم به التزام به انتقال داده شود.
• عنایت به هزینه‌های انتقال سند و عهده‌دار بودن آن توسط طرفین قرارداد

هزینه‌های اصلی برای انتقال مالکیت مانند مالیات و عوارض شهرداری بر عهده مالک خواهد بود و هزینه تحریر سند بالمنصفانه را هر دو طرف باید پرداخت کنند. لازم به ذکر است که این مورد را می‌توان به توافق طرفین تغییر داد.

• انجام تحقیقات و اقداماتی که برای کشف حقیقت لازم است

در مورد تصرف و تملک مالکانه می‌توان گفت که معاینه محل برای احراز تصرفات انجام شود.

نکات مهم در مورد موانع الزام به تنظیم سند رسمی

• طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی در رابطه با ملکی که در رهن یا بازداشت باشد، قابلیت استماع نخواهد داشت.
• دعوای الزام به تنظیم سند رسمی در رابطه با ملک مشاعی بیاد به تمام طرفین و مالکین مشاعی مطرح شود و در غیر اینصورت، قرار رد دعوا صادر خواهد شد.
• اگر نقل و انتقال عادی بیش از یک مورد در مورد مبیع صورت گیرد، خریدار نهایی باید در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی که علیه مالک اولیه طرح می‌شود، سلسله نقل و انتقالات تا مالک رسمی را ثابت نماید.

اگر این اتفاق انجام نشود، دعوای الزام به تنظیم سند رسمی قابلیت استماع ندارد.

کلام آخر

ممنون که تا انتهای مقاله موانع الزام به تنظیم سند رسمی همراه ما بودید. تلاش کردیم با جمع آوری مطالب مفید و مورد نیاز شما قدمی مفید برداشته باشیم. خواهشمندم جهت پیشبرد مطالب سایت، نظرات و سوالات خود را در بخش دیدگاه ها برای ما ارسال کنید.