مبایعه نامه املاک ⚖️【قوانین و مقررات مربوط به آن】⚡️

در واقع مبایعه نامه سندی عادی است که با استفاده از آن می توان در ازای جا به جا کردن هزینه ملک، آن را خرید و فروش نمود. قوانین مدنی در خصوص عقد بیع و مبایعه نامه سخن به میان آورده است. حتی در صورت وجود تورم و رکود در بازار مسکن، همه روزه شاهد تعداد بالایی از معاملات ملکی در سطح کشور هستیم. عقد بیع در واقع همان خرید و فروش ملک است که در آن فرد حاضر می شود در ازای مبلغی ملک خود را به دیگری واگذار کند. در حال حاضر می توان با تنظیم سندی تحت عنوان مبایعه نامه املاک نسبت به عقد بیع اقدام نمود. در ادامه سعی داریم شما را با احکام و قوانین مربوط به مبایعه نامه آشنا کنیم تا با اطلاعات کامل تری برای معامله اقدام کنید. با ما همراه باشید.

مبایعه نامه املاک چیست؟

در قانون مدنی در خصوص انواع عقود و مسائل مربوط به آن سخن به میان آمده است. از جمله این عقود که در قانون مدنی در خصوص آن ها احکامی بیان شده است می توان به عقد صلح، عقد هبه، عقد قرض، عقد رهن و… اشاره کرد. باید اشاره داشته باشیم که هر یک از این عقود قوانین و ضوابط خاص خود را دارند و در صورتی که قصد امضای انواع قرارداد را دارید، لازم است در ابتدا در خصوص آن ها اطلاعات کافی را به دست آورید.

پیش از اینکه در خصوص مبایعه نامه املاک سخن به میان آوریم لازم است شما را با عقد بیع آشنا کنیم. عقد بیع را می توان مهم ترین عقود بیان شده در قانون مدنی به شمار آورد که احکام و جزئیات خاص خود را دارد. عقد بیع در واقع همان قراردادی است که در آن خرید و فروشی شکل می گیرد. در واقع فردی حاضر می شود اموال خود را در ازای دریافت مبلغی، به دیگری بفروشد و مالکیت آن را واگذار کند.

باید اشاره داشته باشیم که عقد بیع در خصوص تمامی اموال صورت می پذیرد. به طور کلی می توان اموال را به دو دسته منقول و غیر منقول تقسیم بندی کرد. قوانین مربوط به عقد بیع در خصوص هر دو نوع مال لازم الاجرا است. املاک را می توان از جمله اموال غیر منقول دسته بندی کرد. در این مقاله سعی داریم در حد توان در خصوص عقد بیع در املاک از طریق امضای مبایعه نامه سخن به میان آوریم.

در صورتی که دو طرف قصد معامله ملکی را داشته باشند، می بایست مفاد توافق خود را بر روی سندی مکتوب کنند تا خرید و فروش وجهه قانونی دریافت کند. در این صورت است که دو طرف تصمیم به نوشتن مبایعه نامه املاک می کنند تا به این شکل معامله مد نظر شکل بگیرد و به انجام برسد. ذکر کردیم که مبایعه نامه یا سند بیع در خصوص تمامی اموال مورد استفاده قرار می گیرد اما در خرید و فروش املاک کاربرد بیشتری دارد.

منظور از مبایعه نامه و مسائل مربوط به تنظیم آن، این است که دو طرف با در نظر گرفتن تمام مواد قانونی تصمیم می گیرند تا تمامی شرایط مد نظر خود را بر روی سند مشخصی به ثبت برسانند تا در آینده از بروز اختلافات فی ما بین جلوگیری شود. مبایعه نامه دو طرف را ملزم به تعهداتی می کند که قانون آن ها را در قبال آن موظف کرده است. در واقع فرد حاضر می شود در راستای شرایط مذکور، مالکیت ملک را به دیگری واگذار کند.

مشاوره حقوقی با بهترین وکیل ملکی در تهران را از دست ندهید!

تفاوت قولنامه و مبایعه نامه املاک چیست؟

البته در خرید و فروش املاک از قولنامه نیز برای درج تعهدات استفاده می شود. باید ذکر کنیم که مبایعه نامه املاک کاملا متفاوت از قولنامه است و قوانین حاکم بر این دو نیز با یکدیگر متفاوت است. باید به این نکته توجه داشته باشید که در قولنامه دو طرف با یکدیگر قول و قرارهایی را رد و بدل می کنند که در آینده با یکدیگر عقد بیعی را به انجام برسانند. این در حالی است که در قولنامه هنوز اقدامی برای عقد بیع صورت نگرفته است.

باید این نکته را خاطر نشان کنیم که در قولنامه هنوز اقدامی برای عقد بیع صورت نگرفته است و این سند تنها جنبه قول و قرارهایی است که بین خریدار و فروشنده رد و بدل شده است. اما در واقع مبایعه نامه همان عقد بیع است که به موجب شرایطی خریدار حاضر شده است مال دیگری را در اختیار قرار بگیرد.

نکته ای که لازم است در خصوص طریقه نوشتن مبایعه نامه املاک به آن اشاره داشته باشیم این است که خریدار و فروشنده تمامی شرایط خود درباره معامله ملکی صورت گرفته را در آن درج می نمایند تا به این شکل قرارداد قانونی بین دو طرف به امضا برسد و عقد بیع شکل بگیرد. در واقع مبایعه نامه سعی دارد تا از بروز اختلافات ملکی در آینده جلوگیری کند تا به این شکل معامله در شرایط قانونی به انجام برسد.

باید به این موضوع دقت داشته باشیم که به طور معمول مبایعه نامه در دفاتر املاک و بر اساس نمونه تکمیل شده مبایعه نامه املاک تنظیم می شود. همچنین در تنظیم شرایط مربوط به قرارداد، دو طرف نقش آفرینی دارند. در صورتی که در تنظیم مبایعه نامه به قوانین و مقررات توجه شود، می توان از بروز اختلافات در آینده جلوگیری به عمل آورد و معامله مطلوبی را تجربه نمود.

قوانین مربوط به مبایعه نامه املاک

در بالا سعی کردیم تعریف دقیقی را از مبایعه نامه املاک به شما ارائه دهیم. همچنین اشاره نمودیم که مبایعه نامه دارای تفاوت هایی با قولنامه است که فهم آن ها می تواند در کیفیت معاملات صورت گرفته موثر باشد. اشاره داشتیم که امضای مبایعه نامه به معنی عقد بیع و خرید و فروش قطعی است. اما با تنظیم قولنامه دو طرف تنها قول و قرارهای خود در خصوص عقد بیع را مکتوب می کنند.

لازم به ذکر است که قوانین مبایعه نامه در واقع همان قوانینی است که بر عقد بیع حکم فرما است. قوانین مربوط به عقد بیع و اوصاف مربوط به آن در قانون مدنی مورد اشاره قرار گرفته است. در صورتی که قصد انجام معاملات ملکی را دارید، لازم است در ابتدا با این قوانین و مقررات آشنا شده تا با اطلاعاتی دقیق تر در این زمینه قدم برداشته و جلوی هر گونه ضرر و بروز خسارت در قرارداد امضا شده را بگیرید.

در ادامه سعی داریم برخی از مهم ترین قوانین مبایعه نامه املاک را مورد بررسی قرار دهیم:

• یکی از مهم ترین قوانین مربوط به مبایعه نامه این است که می بایست بر طبق قانون دو طرف معامله ملکی مشخص شوند و هویت هیچ کدام از آن ها مجهول نباشد. لازم است در دفتر املاک مدارک هویتی طرفین معامله از آن ها مطالبه شود و در متن مبایعه نامه این اطلاعات به طور دقیق ذکر شود. وارد کردن دقیق اطلاعات هویتی طرفین معامله از کلاهبرداری و فروش مال غیر جلوگیری به عمل می آورد.
• از قوانین دیگری که بر مبایعه نامه حکم فرما است می توان به این مورد اشاره داشت که بر اساس قوانین مدنی لازم است مشخصات ملک مورد معامله به طور دقیق در متن سند حقوقی ذکر شود. باید در هنگام تنظیم سند مبایعه نامه تمامی مشخصات ملک اعم از مساحت، جایگاه ملک، امکانات، وام دار بودن و… به طور دقیق ذکر شود. این مسئله کمک می کند تا در صورت وجود نقص، خریدار بتواند از حق خود برای فسخ قرارداد بهره مند شود.
• قوانین اشاره دارند که در تنظیم مبایعه نامه املاک لازم است مبلغ ملک خریداری شده به طور دقیق ذکر شود تا مشخص شود که ملک مورد نظر در ازای چه میزانی از پول بین دو طرف معامله شده است. این احتمال وجود دارد که بهای ملک به صورت غیر نقدی پرداخت شود. در این صورت می بایست مشخصات چک به طور دقیق در مبایعه نامه ذکر شود.
• قوانین و مقررات عقد بیع اشاره دارد که می بایست در مبایعه نامه به طور دقیق در خصوص شرایط تحویل ملک نکاتی وجود داشته باشد. یکی دیگر از قوانین حاکم بر مبایعه نامه لازم الاجرا بودن آن است. در واقع طرفین معامله در صورتی می توانند قرارداد را فسخ کنند که شرایط مربوط به آن را داشته باشند. یا اینکه دو طرف تمایل به فسخ قرارداد منعقد شده داشته باشند.
• قوانین و مقررات مربوط به عقد بیع به این موضوع اشاره دارند که اگر فروشنده تعهدات خود در خصوص واگذاری سند ملک را به انجام نرساند، فرد خریدار می تواند در دادگاه در این جهت دعوی تنظیم نماید و حقوق خود را از دادگاه خواستار شود. همچنین اگر خریدار از پرداخت بهای ملک خودداری کند، لازم است در متن سند در این خصوص ضمانت اجرایی تعیین شود تا به ازای تاخیر در پرداخت با جریمه هایی همراه شود.

دانلود نمونه مبایعه نامه املاک

در قسمت های قبل سعی کردیم قوانین حاکم بر مبایعه نامه املاک را مورد بررسی قرار دهیم تا موارد لازم الذکر در متن سند را تشریح نماییم. با این نکته آشنا هستیم که امروزه عقد بیع در خصوص املاک در دفاتر و بنگاه ها صورت می پذیرد. اما لازم است فرد نیز با طریقه نوشتن مبایعه نامه آشنایی داشته باشد. همچنین کسب اطلاع در خصوص نمونه تکمیل شده مبایعه نامه شده می تواند شما را با کیفیت انجام این کار آشنا کند.

باید اشاره داشته باشیم که مبایعه نامه نوعی سند عادی به شمار می آید. در روش نوشتن مبایعه نامه باید به این موضوع نیز دقت داشته باشید که می بایست در دفاتر یا بنگاه های ملکی، افرادی به عنوان شهود حضور داشته باشند تا پای سند مورد نظر را امضا نمایند. در ادامه سعی داریم یک نمونه مبایعه نامه را به شما ارائه دهیم تا با مطالعه آن بتوانید اطلاعات خود در این خصوص را افزایش دهید.

پیش از اینکه شما را با نمونه ای از مبایعه نامه آشنا کنیم باید این موضوع را ذکر نماییم که در حال حاضر اسناد به امضا رسیده ای در سامانه ای مخصوص به ثبت می رسند و کد رهگیری سیزده رقمی برای طرفین معامله ارسال می شود. شما می توانید با در اختیار داشتن کد رهگیری و کد ملی خود در خصوص کیفیت قرارداد منعقد شده در قالب مبایعه نامه استعلام کنید.

کسب اطلاع از مفاد مبایعه نامه می تواند به فرد کمک کند تا از قوانین مربوط به مبایعه نامه و روش نوشتن و تنظیم آن اطلاع حاصل کند. همین موضوع سبب می شود تا فرد دچار خسارت های احتمالی نشود و بتواند یک معامله مطلوب را تجربه کند. در ادامه یک نمونه از مبایعه نامه املاک را در اختیار شما قرار می دهیم:

ماده 1 : طرفين قرارداد

1-1- فروشنده/فروشندگان …… فرزند …… به شماره شناسنامه  …… صادره از ……کد ملي …… متولد …… ساکن …… تلفن ……  با وکالت/قيمومت/ولايت/وصايت …… فرزند …… به شماره شناسنامه …… متولد …… به موجب ……

2-1- خريدار/خريداران  …… فرزند …… به شماره شناسنامه …… صادره از ……کد ملي …… متولد …… ساکن…… تلفن …… با وکالت/قيمومت/ولايت/وصايت …… فرزند …… به شماره شناسنامه …… متولد …… بموجب ……

ماده 2: موضوع و مشخصات مورد معامله در نمونه قرارداد فروش

عبارت است از انتقال …… دانگ از …… داراي پلاک ثبتي شماره …… فرعي از …… اصلي . قطعه …… واقـع در بخش ……حوزه ثبتي …… به مساحت …… متر مربع دارای سند مالکیت به شماره سریال …… صفحه …… دفتر …… بانضمام …… دانگ پارکینگ شماره             فرعی و …… دانگ انبار شماره  …… فرعی از …… اصلی طبق سند رهنی شماره  …… دفتر اسناد رسمی …… مورد رهن بانک …… داراي حق اشتراک آب / برق / گاز / اختصاصي / اشتراکي / شوفاژ / روشن / غيرروشن / کولر/ تلفن داير/ غير داير به شماره                         به نشاني ……

ماده 3 : ثمن معامله

مبلغ …… ریال معادل ……تومان وجه رایج مملکتی تعیین و مورد توافق و تراضی طرفین قرار گرفت که به شرح ذیل از سوی خریدار / خریداران پرداخت می گردد .

1-3- مبلغ…… ريال معادل …… تومان نقداً به موجب چک شماره …… عهده بانک …… مورخ …… فی المجلس از ناحیه خریدار / خریداران به فروشنده به عنوان قسمتی از ثمن معامله پرداخت و فروشنده / فروشندگان با امضاء این مبایعه نامه اقرار به اخذ مبلغ فوق نموده اند .

2-3- بقیه ثمن معامله که مبلغ …… ريال معادل …… تومان می باشد توافق گردید به شرح ذیل پرداخت گردد :

مبلغ …… و الباقی ثمن معامله که مبلغ …… می باشد به هنگام تنظیم سند رسمی و انتقال قطعی / وکالتی در دفترخانه شماره …… واقع در …… پرداخت خواهد شد.

تبصره 1 : عدم وصول چکها یا مطالبه مبلغ مندرج در بند 1-3 ماده 3 این مبایعه نامه از سوی فروشنده / فروشندگان تأثیری در صحت معامله ایجاد نخواهد کرد .

تبصره 2 : فروشنده متعهد گردید مورد معامله را در تاریخ …… صحیح و سالم تخلیه کامل نموده و در قبال اخذ رسید کتبی به خریدار تحویل نماید .

ماده 4 : شرايط مربوط به تنظيم سند

1-4- طرفين متعهد شدند جهت تنظيم سند طبق قرارداد در تاريخ  …… در دفتر اسناد رسمي شماره …… و یا دفترخانه ای که بانک یا سازمان متبوعه واقع در …… پیشنهاد نماید حاضر شوند و با انجام کلیه تعهدات و شرایط مندرج در مبایعه نامه نسبت به تنظیم سند رسمی مورد معامله اقدام نماید و فروشنده متعهد گردید سند را به نام خریدار یا هر کس که خریدار معرفی نماید انتقال دهد ، در ضمن اجرای تعهد به تنظيم سند از طرف فروشنده بنام انتقال گيرنده بعدي ، موکول به احراز انتقال از طريق ارائه قرارداد مي باشد . در صورت عدم حضور هر يک از طرفين در دفتر خانه اسناد رسمي براي تنظيم سند ، گواهي سر دفتر مثبت تخلف نامبرده مي باشد .

2-4- عدم ارائه مستندات و مدارک لازم جهت تنظيم سند از طرف فروشنده و عدم پرداخت ثمن توسط خريدار در حکم عدم حضور است و سر دفتر در موارد مذکور مجاز به صدور گواهي عدم حضور مي باشد .

ماده 5 : شرايط تسليم مورد معامله

1-5- فروشنده موظف است مورد معامله را در تاريخ …… با تمام توابع و ملحقات و منضمات آن تسليم خريدار کند و هر گونه موانع در استيفاء و بهره برداري کامل از مورد معامله را برطرف کند .

2-5- در صورتيکه معلوم گردد مورد معامله به جهت قوه قاهره قابليت انتقال نداشته و اين عامل مربوط به زمان انعقاد مبايعه نامه باشد عقد باطل است و فروشنده موظف است ثمن دريافتي را به خريدار عودت نمايد .

3-5- در صورتيکه معلوم گردد مورد معامله به هر علتي غير از عامل قوه قاهره مانند رهن ، مصادره ، عمليات اجرائي دادگستري و يا اجراي اسناد رسمي ، مستحق للغير و غصبـي بودن قانونـاً قابل انتقــال به خريـدار نبوده فروشنـده موظف است علاوه بر استرداد ثمن معامله معادل …… ريال بعنوان خسارت به خريدار بپردازد .

4-5- کليه هزينه هاي ناشي از تسليم مورد معامله بر عهده فروشنده است ، مگر اينکه به صورت ديگري توافق شده باشد .

ماده 6 : آثار قرارداد

1-6- اين قرارداد فروشنده را از هرگونه انتقال مورد معامله به هر عنوان و دليل به غير از خريدار منع مي کند . در صورت تخلف و انتقال به غير ، خريدار حق خواهد داشت درخواست فسخ قرارداد را نموده و يا با اقامه دعوي ابطال به طرفيت فروشنده و منتقل اليه ، الزام فروشنده را به انتقال مورد معامله بخواهد . در صورتيکه الزام ممکن نباشد خريدار حق فسخ معامله را دارد و فروشنده موظف است کليه هزينه هايي که خريدار متقبل شده بپردازد و معادل …… ريال بعنوان خسارت تخلف از عدم انجام تعهد به وي پرداخت نمايد .

2-6- فروشنده متعهد است قبلاً و يا حداکثر تا زمان مقرر براي تنظيم سند رسمي کليه مجوزها و مدارک لازم از مراجع مختلف در خصوص مورد معامله از قبيل مفاصاحساب شهرداري ، مالياتي و غيره را اخذ نمايد .

3-6- فروشنده مکلف است کليه بدهيهاي احتمالي در خصوص توابع ، اعيان ، مستحدثات و امکانات موجود در مورد معامله را حداکثر تا زمان تنظيم سند رسمي تصفيه نمايد .

4-6- هزينه هاي نقل و انتقال اعم از دارايي ، شهرداري و غیره ، بعهده فروشنده است و هزينه حق الثبت و حق التحرير بر عهده …… مي باشد .

5-6- قيمت توافق شده براي معامله در بند 1 ماده 3 به هيچ عنوان و به جهت نوسان قيمت مورد معامله قابل تغيير نيست و از اين حيث حق و ادعايي براي فروشنده يا خريدار متصور نيست .

6-6- کليه خيارات از جمله خيار غبن به استثناي خيار تدليس با اقرار طرفين اسقاط گرديد .

7-6- در صورتيکه عدم اجراي تعهد از جانب فروشنده باشد وي مکلف است به ازاي هر روز تاخير مبلغ   ريال بعنوان خسارت تاخير اجراي تعهد به طرف مقابل پرداخت نمايد و در صورتيکه ممتنــع خريدار باشد وي مکلف است به ازاي هر روز تاخير مبلغ …… ريال به عنوان خسارت تاخير اجراي تعهد در وجه طرف مقابل پرداخت نمايد . خسارت مذکور علاوه بر انجام تعهد اصلي بوده و با آن قابل جمع است .

ماده 7

حق الزحمه مشاور املاك طبق تعرفه كميسيون نظارت شهرستان …… به طور جداگانه به عهده طرفین است که همزمان با امضاء این قرارداد مبلغ …… ریال پرداخت شده و رسید دریافت نمایند . فسخ یا اقاله قرارداد تأثیری در میزان حق الزحمه نخواهد داشت .

ماده 8

اين قرارداد قولنامه املاک در تاريخ  …… در دفتر مشاور املاک  …… به نشاني ……  در سه نسخه بين طرفين تنظيم و امضاء و مبادله گرديد . مشاور املاک موظف است ضمن ممهور نمودن نسخ قرارداد به مهر مخصوص دفتر املاک ، نسخه اول و دوم را به خريدار و فروشنده تسليم نمايد و نسخه سوم را در دفتر مخصوص بايگاني کند و هر سه نسخه داراي اعتبار يکسان است که با تنظيم سند رسمي از درجه اعتبار ساقط است .

لزوم مراجعه به وکیل برای تنظیم مبایعه نامه املاک

باید این موضوع را در نظر داشته باشید که هر گونه غفلت از قوانین در تنظیم مبایعه نامه املاک می تواند خسارت هایی را برای طرفین معامله به دنبال داشته باشد. همواره با استخدام بهترین وکیل حقوقی تهران می توانید از بروز چنین خسارت هایی جلوگیری کرده و یک معامله مطلوب را تجربه کنید. وکیل متخصص در دعاوی املاک و تنظیم قراردادها از پیچ و خم های مسیر آگاه است و می تواند بهترین راهکار را به موکل خود ارائه دهد.

کلام آخر

در این مقاله سعی کردیم در ابتدا تعریف دقیقی از مبایعه نامه املاک به شما ارائه دهیم تا به این شکل اطلاعات شما در این زمینه را افزایش دهیم. پس از آن تفاوت های میان قولنامه و مبایعه نامه را مورد بررسی قرار دادیم و به قوانین حاکم بر عقد بیع نیز اشاره ای نمودیم. همچنین نمونه ای از مبایعه نامه به شما ارائه دادیم. اکنون از شما دعوت می کنیم که تجربیات خود را در قسمت دیدگاه با سایر مخاطبان سایت برترین وکیل به اشتراک بگذارید.