قولنامه خانه و نکات مهم تنظیم آن 🏠
خریدار و فروشنده املاک نوعی قرارداد اولیه بین خود انسان می‌کنند که در بسیاری از موارد قولنامه می‌باشد. در واقع برای تنظیم قولنامه املاک لازم است اطلاعات جامعی در خصوص مسائل حقوقی داشته باشید چرا که تنظیم این گونه قراردادها همواره با جزئیات و شرایط خاصی صورت می‌پذیرد. در واقع شخصی که برای تنظیم قولنامه اقدام می‌کند باید اطلاعات جامعی در خصوص نحوه نوشتن و انواع مختلف آن داشته باشد تا به این شکل بتواند خواسته‌های حقوقی شما را برآورده کرده و از عواقبی که در این خصوص ممکن است بروز پیدا کند جلوگیری نماید. در این مقاله سعی داریم اطلاعات کاملی در خصوص قولنامه خانه و نکات مهم تنظیم آن در اختیار شما قرار دهیم پس از شما درخواست میکنیم تا انتهای مطلب در کنار ما باشید.
قولنامه خانه چیست؟
افراد در صورتی می‌توانند مالکیت املاک را به دیگری واگذار کنند که سند رسمی یا عادی در این خصوص به امضا رسانده و مراتب قانونی آن را نیز پشت سر بگذارند. یکی از مهمترین اسناد عادی برای انتقال مالکیت خانه و سایر املاک قولنامه نام دارد که تنظیم آن دارای شرایط و ضوابط خاص خود است. همانطور که از نام قولنامه پیدا است می‌بایست در آن تمامی شرایط و نحوه تنظیم قرارداد و شروطی که دو طرف ذکر می‌نمایند قید شود همچنین باید جزئیات مربوط به پرداخت نیز در آن ذکر گردد. چنانچه در تنظیم قولنامه تخصصی ندارید و به امور آن ناآشنا هستید توصیه میکنیم ریسک نکرده و حتما از بهترین وکیل ملکی در تهران کمک بگیرید تا خللی در اسناد پیش نیاید.
باید به این نکته اشاره داشته باشیم که قولنامه خانه جزو اسناد عادی به شمار می‌رود و از نظر اعتبار نمی‌توان آن را با اسناد رسمی مقایسه کرد. در واقع قولنامه به عنوان یکی از اسناد عادی توسط افراد جامعه تنظیم گردیده است و مامورین دولت در تنظیم آن هیچگونه نقشی ندارند و همین عامل باعث شده که اعتبار آن کمتر از اسناد رسمی کشور به شمار برود. مطالبی که در متن قولنامه ذکر می‌شود می‌بایست به طور دقیق نوشته شود چرا که تمامی این شروط و ضوابط دارای آثار حقوقی جدی هستند.
انواع قولنامه خانه چیست؟
به طور معمول باید به این نکته اشاره داشته باشیم که قولنامه برای خرید املاک و خرید خودرو تنظیم می‌شود و دارای شرایط و ضوابط قانونی خاص به خود است. قولنامه املاک را می‌توان به صورت دستی یا محضری تنظیم کرد که هر یک از آنها دارای انواع دیگری نیز می‌باشند به طور معمول از قولنامه‌ها برای رهن یا اجاره و یا حتی خرید و فروش املاک استفاده می‌شود اما از آنجایی که قولنامه جزو اسناد عادی به شمار می‌رود نباید اعتبار آن را با اسناد رسمی و شرایط مربوط به آن مقایسه نماییم.
در واقع خریدار یا فروشنده و یا هر شخص دیگری که برای تنظیم قرارداد ملکی اقدام می‌نماید لازم است شرایط خود را به طور کامل ذکر نموده و این شرایط در قولنامه قید شوند. شرایط ذکر شده در قولنامه دارای آثار حقوقی است و طرف مقابل باید به طور قطع به آنها پایبند بوده و به آنها تعهد کامل داشته باشد. به هر حال باید توجه داشته باشیم که هرگونه تنظیم اشتباه قولنامه می‌تواند خسارت‌های جبران ناپذیری را برای خریدار یا فروشنده به همراه داشته باشد پس باید در تنظیم این سند عادی توجه کنید.
مبایعه نامه املاک چیست؟
حالا که در خصوص قولنامه خانه توضیحات جامعی را ارائه دادیم لازم است با مبایعه نامه نیز آشنایی مختصری پیدا کنیم باید اشاره داشته باشیم که مبایعه نامه در واقع قراردادی مکتوب است که بین خریدار یا فروشنده املاک به امضا می‌رسد. در مبایعه نامه شخص مبلغ واگذاری ملک خود را از خریدار دریافت می‌نماید اما در اصطلاحات قولنامه و مبایعه نامه را گاهی به جای یکدیگر به کار می‌گیرند؛ اما باید به این نکته توجه داشته باشیم که قولنامه و مبایعه نامه دارای آثار حقوقی خاص به خود هستند.
به هر حال اگر ملزم هستید که قرارداد ملکی یا خرید و فروش خانه را به امضا برسانید لازم است پیش از هرگونه امضا قرارداد و تصمیم گیری در این خصوص با یک وکیل مجرب و خبره مشورت کنید. دریافت مشاوره حقوقی از وکیل مجرب و خبره باعث می‌شود تا دید شما نسبت به قراردادی که در حال امضای آن هستید افزایش پیدا کرده و ریسک معامله را برای خود کاهش دهید. وکیل به شما کمک خواهد کرد تا شرایط خاص خود را در متن قولنامه به درستی قرار داده و تنظیم قرارداد مطلوبی داشته باشید.
نکات مهم در تنظیم قولنامه خانه
در بالا به این نکته اشاره داشتیم که قولنامه خانه در واقع همان قراردادی است که بین خریدار و فروشنده با شرایطی خاص به امضا می‌رسد. خریدار و فروشنده می‌توانند خواسته‌ها و شرایطی که دارند را ذکر نموده و در صورت توافق بر سر آن در متن قولنامه خانه ذکر نمایند. اشاره داشتیم که قولنامه معمولاً دارای آثار حقوقی خاص به خود می‌باشد پس باید در تنظیم آن نهایت دقت را به خرج بدهید. در ادامه سعی داریم برخی از مهمترین نکات که در تنظیم قولنامه موثر است را تشریح نماییم.
- اگر قصد خرید خانه‌ای را دارید که از طریق ارث به فرد رسیده است حتماً باید پیش از امضای قولنامه حتماً گواهی انحصار وراثت و همچنین مالیات بر ارث را به دقت مورد مشاهده قرار دهید چرا که این موارد می‌تواند در بلند مدت خسارت‌های جبران ناپذیری را برای شما به همراه داشته باشد و شما را در تنظیم سند رسمی با مشکلاتی جدی روبرو کند.
- سند رسمی ملک مورد نظر را به دقت مورد بررسی قرار دهید و از این نکته اطمینان حاصل کنید که این سند به عنوان وثیقه در رهن بانک نباشد.
- لازم است پیش از امضای قولنامه ملک درباره کد پیگیری آن اطمینان حاصل کنید و از این طریق در این خصوص اطلاع به دست آورید که ملک پیش از شما به افراد دیگری فروخته نشده باشد.
- اگر شخصی به نمایندگی از دیگری ملزم شده که پای قرارداد قولنامه را به امضا برساند لازم است پیش از هرگونه اقدام حکم نمایندگی او را مشاهده و مورد بررسی قرار دهید تا از این طریق اطمینان حاصل کنید که او برای نمایندگی و امضای قرارداد اختیار پیدا کرده باشد.
- شما حتماً باید مجوزهای مربوط به دفتر مشاور املاک را مورد بررسی قرار دهید چرا که اعتبار دفتر مشاور املاک می‌تواند نقش موثری در امضای قرارداد مطلوب و معامله مناسب داشته باشد. از سوی دیگر لازم است که دفتر مشاوره املاک صلاحیت لازم برای تنظیم قرارداد را در اختیار داشته باشد و همچنین تمامی مدارک و مستنداتی که نزد مشاور املاک قرار داده می‌شود می‌بایست در متن قولنامه ذکر شود.
- در صورتی که فرد ممنوع المعامله باشد شما با مشکلات جدی در آینده روبرو خواهید شد بنابراین پیش از امضای قولنامه خانه می‌بایست از این موضوع اطمینان حاصل کنید.
- تا زمانی که ملک را در اختیار نگرفته‌اید و یا اینکه طرف اقدامی برای سند رسمی انجام نداده است نباید تمامی مبلغ مورد نظر برای معامله ملک را به او پرداخت کنید.
- گاهی ملکی از سوی شما خریداری می‌شود که دارای مستاجر است و باید در متن قولنامه درباره تخلیه و زمان آن با فروشنده به توافقات کامل دست پیدا کنید چرا که در بسیاری از موارد شاهد این هستیم که تخلیه مستاجر با مشکلات جدی روبرو خواهد شد.
- در شرایطی شاهد این هستیم که ملک مورد معامله دارای مالکان بسیار زیادی است در چنین شرایطی لازم است تمامی مالکان پای قولنامه خانه را به امضا برسانند و یا اینکه یکی از آنها به نیابت از دیگری وکالت تام الاختیار برای فروش داشته باشد.
- در صورتی که عبارت اسقاط کافه خیارات را در متن قولنامه مورد نظرتان ذکر کنید هرگونه اقدام فروشنده برای برهم زدن معامله از او گرفته می‌شود البته لازم است در این خصوص با یک وکیل مجرب و متخصص مشورت کنید.
- باید در متن قولنامه ذکر شود که اگر فرد دیگری در آینده در خصوص مالکیت ادعایی داشت جبران خسارت آن بر عهده کدام یک از طرفین معامله می‌باشد.
- در صورتی که فرد فروشنده برای تنظیم اسناد رسمی هیچگونه اقدامی انجام ندهد مشاور املاک باید این مسئله را پیش بینی کرده و مشخص نماید که اگر فرد فروشنده از انجام تعهداتش سرپیچی کند به ازای هر روز تاخیر می‌بایست جریمه‌ای را در اختیار خریدار قرار دهد.
- همچنین در مبایعه نامه یا قولنامه املاک باید به دقت این مورد ذکر شود که اگر خریدار به هر دلیلی نتوانست مبلغ مورد توافق برای خرید و فروش ملک را تهیه و پرداخت نماید معامله به صورت خودکار فسخ گردد.
- حتماً باید دو نفر که مورد اعتماد خریدار و فروشنده هستند به عنوان شاهد پای قرارداد قولنامه را به امضا برسانند همچنین بهتر است این دو نفر مشخصات کاملی را از خود ذکر نمایند.
نحوه نوشتن قولنامه خانه
نوشتن موضوع و مشخصات کامل خریدار و فروشنده خانه: در زمان تنظیم قولنامه خانه باید نهایت دقت را به خرج دهید چرا که هرگونه کوتاهی از سوی شما می‌تواند خسارت‌های جبران ناپذیری را برای منافع شما به بار آورد. ممکن است در آینده بنا به هر دلیلی مشکلات پدیدار شود که در این صورت به اطلاعات و آدرس طرفین معامله نیاز است بنابراین باید در این مورد توجه ویژه داشته باشید. همچنین شما در تمامی این مراحل می‌توانید از افراد مطلع و خبره در این زمینه کمک دریافت کنید.
درج مشخصات کامل ملک مورد معامله: شما باید در قولنامه یا مبایعه نامه مورد نظرتان مشخصات کاملی را از ملک مورد نظر درج نمایید این مشخصات می‌تواند شامل مختصات ملک و متراژ آن باشد همچنین باید آدرس دقیقی از ملک ذکر شود تا در آینده از این بابت مشکلاتی گریبانگیر خریدار و فروشنده نشود. همچنین در شرایطی لازم است متراژ کل بنا و همچنین متراژ ساختمانی که در زمین مورد نظر ساخته شده است را ذکر نمایید همچنین شما می‌توانید همسایه‌های ملک مورد نظر را به ترتیب نام ببرید.
مبلغ ملکی که قصد معامله آن را دارید: خریدار و فروشنده می‌بایست بر روی مبلغ مورد نظر در خصوص معامله ملک به توافقات کامل دست پیدا کنند و آن را به دقت در متن قولنامه خانه ذکر نمایند. این مبلغ می‌بایست به عدد و حروف در قولنامه نوشته شود تا از این بابت مشکلی در آینده پدیدار نشود و منافع دو طرف خطر نیفتد. نکته دیگری که حائز اهمیت است نحوه پرداخت مبلغ مورد معامله است که باید به صورت توافقی تعیین گردد و در متن قرارداد ذکر شود تا دو طرف از این بابت نیز دچار اختلاف نشود.
شرایط و زمان انتقال سند مالکیت: باید زمان مشخصی برای حضور دو طرف در دفترخانه اسناد رسمی مشخص شود تا فرد بتواند در آن اقدامات لازم برای تبدیل قولنامه به سند رسمی را به انجام برساند. ترجمه نشان داده است که یکی از موارد اختلافی بین خریدار و فروشنده عدم حضور فروشنده برای تنظیم سند رسمی می‌باشد بنابراین لازم است در این خصوص در متن قولنامه پیش‌بینی‌های لازم انجام شده و تاریخ و زمان مشخصی برای حضور در دفتر اسناد رسمی از سوی دفتر مشاور املاک مشخص گردد.
شرایط تحویل ملک: دو طرفی که بر روی خرید و فروش ملک به توافقات کامل دست پیدا کردند می‌بایست درباره زمان تخلیه ملک نیز توافقات کاملی انجام دهند و شرایط خود را در خصوص تحویل خانه مورد معامله نیز بیان کنند. برای مثال خریدار و فروشنده به توافق می‌رسند که در فلان تاریخ ملک مورد نظر به طور کامل تخلیه شده باشد و مبلغ مورد نظر برای معامله از سوی خریدار در اختیار فروشنده قرار بگیرد. این موضوع نیز باید به صورت دقیق در متن قولنامه خانه ذکر شود.
آثار حقوقی قرارداد: در قولنامه که جزو قراردادهای عادی به شمار می‌رود ذکر می‌گردد که فروشنده در زمان و تاریخ مشخصی اقدام به فروش ملک خود کرده و پس از آن نمی‌تواند برای فروش ملک به دیگری اقدام کند. لازم است برای اطلاع از آثار حقوقی امضای قولنامه حتماً با یک وکیل مجرب و متخصص در زمینه املاک مشاوره کرده و از او راهکارهای مناسبی را دریافت کنید چرا که این مسئله به شما کمک می‌کند تا قرارداد مطلوب‌تری را با طرف مقابل به طور دقیق به امضا برسانید.
قرارداد فروش زمین مسکونی
در قسمت‌های قبل در باره قولنامه خانه توضیحات جامعی را به شما ارائه دادیم و اکنون زمان آن رسیده است که قرارداد فروش زمین مسکونی را نیز مورد بررسی قرار دهیم چرا که این مسئله نیست در معاملات ملکی از اهمیت خاصی برخوردار است.
در واقع باید به این نکته توجه داشته باشید که قرارداد زمین مسکونی نوعی توافق بین فروشنده یا نماینده قانونی فرد فروشنده بر سر معامله زمین مسکونی می‌باشد. فروشنده در ازای دریافت مبلغ مشخصی قسمتی از زمین یا تمام آن را به خریدار واگذار می‌کند.
هر دو طرف لازم است مشخصات کامل خود را در متن قرار داد ذکر نمایند تا از این بابت اختلافی در آینده پدیدار نشود. در قرارداد مواد قانونی مختلفی ذکر می‌شود که باید درباره آنها به طور شفاف و سریع برای خریدار و فروشنده توضیحات جامع ارائه شود تا آنها با تعهدات و مسئولیت‌های خود از نظر حقوقی آشنایی کاملی پیدا کنند.
همچنین باید ابعاد مختلف زمین و همچنین مختصات آن به طور کاملاً مشخص بیان شود و همچنین متراژ کل زمین در متن قرارداد قید شود تا از این بابت مشکلی پدیدار نشود. یکی از راه‌های مهم که می‌تواند از فروش مال غیر جلوگیری نماید دریافت کد رهگیری توسط مشاورین املاک است.
در واقع شما می توانید با دریافت کد رهگیری از این نکته اطمینان حاصل کنید که زمین مورد نظر به چند نفر فروخته نشده باشد. به هر حال شما می‌توانید در تمامی مراحل خرید و فروش ملک یا خانه مسکونی از بهترین وکیل ملکی و خبره مشاوره حقوقی دریافت کنید چرا که وکیل در این زمینه اطلاعات کامل‌تری داشته و می‌تواند راهکارهای موثری را پیش روی شما قرار دهد.
نحوه فسخ قولنامه خانه
اولین شرط برای فسخ قولنامه خانه این است که هر کدام از طرفین برای این کار اراده جدی داشته باشد و از نظر قانونی برای آن اقدام نماید. همچنین لازم است برای فسخ قولنامه دو طرف رضایت کامل داشته باشند اگر فسخ قولنامه با اجبار یا اکراه یکی از طرفین صورت گرفته باشد هیچگونه اعتباری از نظر قانونی نخواهد داشت. همچنین یکی از شروط مهم برای فسخ هر قرارداد این است که فرد از نظر جسمی و عقلی به بلوغ کامل رسیده باشد چرا که در این غیر این صورت امکان فسخ قرارداد وجود ندارد.
به هر حال اگر شما برای فسخ قولنامه یا مبایعه نامه عزم جدی دارید لازم است این نکته را به اطلاع وکیل مورد نظرتان برسانید و از او مشاوره حقوقی دریافت کنید. دقت داشته باشید که فسخ قولنامه به میزان قابل توجهی به شرایط موجود در آن بستگی دارد بنابراین بهتر است پیش از امضای قرارداد قولنامه با یک وکیل مجرب در این خصوص مشورت کنید. این مسئله به شما کمک می‌کند تا جلوی خسارت‌های احتمالی را گرفته و در محاکم قضایی بتوانید از حقوق و منافعی که در اختیار دارید دفاع کنید.
لزوم مراجعه به وکیل برای تنظیم قولنامه خانه
خرید ملک و یا خودرو همواره با حساسیت‌های بالایی همراه است چرا که هرگونه اشتباه در تنظیم قرارداد و قولنامه و یا عدم آگاهی از قوانین و مقررات می‌تواند تبعات سنگینی را برای خریدار یا فروشنده به همراه داشته باشد. از این رو به شما توصیه میکنیم که اگر تمایل به تنظیم قولنامه دارید می‌توانید حتماً از یک وکیل مجرب و خبره در این زمینه کمک دریافت کنید چرا که او آگاهی بیشتری در خصوص قوانین و مقررات داشته و می‌تواند در این زمینه به شما راهنمایی ارائه دهد.
وکیل ملکی که قصد استخدام او را برای تنظیم قولنامه دارید باید سابقه درخشانی در این زمینه داشته باشد تا بتواند نکات حقوقی ضروری را به کار گرفته و از بروز عواقب ناگوار جلوگیری نماید. وکیل می‌تواند تمامی مدارک و مستندات را به دقت مورد بررسی قرار داده و از صحت و موثق بودن آنها اطمینان حاصل نماید تا به این شکل از بروز اختلافات جدی در آینده جلوگیری کند. به هر حال اگر تمایل به استخدام وکیل دارید لازم است در ابتدا تحقیقات جامعی را در خصوص توانمندی‌ها و مهارت‌های او انجام دهید تا به بهترین گزینه دست پیدا کنید.
کلام آخر
بابت اینکه تا پایان مقاله در کنار ما بودید و با صبر و حوصله مطالب این سایت را مطالعه کردید از شما تشکر و قدردانی میکنیم. در این مقاله کوشیدیم تا اطلاعات جامعی در خصوص قولنامه خانه و نکات مهم تنظیم آن به شما ارائه دهیم تا اطلاعات جامعی در این خصوص به دست آورده و بتوانید در تنظیم قراردادها به کار بگیرید. همچنین تلاش کردیم تفاوت‌هایی میان مبایعه نامه و قولنامه را به صورت مختصر شرح دهیم. علاوه بر این نحوه نوشتن قولنامه را مورد بررسی و ارزیابی قرار دادیم. اکنون از شما می‌خواهیم که اگر نظر یا تجربه‌ای درباره مطالب ذکر شده دارید آن را در قسمت دیدگاه با مخاطبان برترین وکیل به اشتراک بگذارید.
