الزام به تنظیم سند ملک قولنامه ای + نکات حقوقی ⚖️【سال1402】

عمدتا دعاوی ملکی از پیچیدگی بسیار زیادی برخوردارند و نقل و انتقال ملک و املک در کشور از طریق مبایعه نامه و قولنامه انجام می گیرد و مردم کمتر از سند تعهد به بیع که در دفاتر اسناد رسمی تنظیم می گردد، استفاده می کنند. در این بین ممکن است شخص خریدار به تعهدات خود پایبند نباشد و یک سری مشکلات رخ دهد. در ادامه مقاله قصد داریم توضیحاتی درباره الزام به تنظیم سند ملک قولنامه ای در اختیارتان قرار دهیم، لذا خواهشمندم تا پایان مقاله در وب سایت برترین وکیل همراه ما باشید.

منظور از دعاوی الزام به تنظیم سند ملک قولنامه ای چیست؟

دعاوی الزام به تنظیم سند ملک قولنامه ای  از جمله دعاوی رایج در مراجع قضایی می باشد. اصولاً فردی که ملکی را خریداری می کند، در قولنامه یا مبایعه نامه بندی قرار می دهد، تحت این عنوان که در تاریخ تعیین شده، فروشنده در دفترخانه اسناد رسمی حضور پیدا کند و سند ملک را به نام خریدار تنظیم کند. اما فروشنده در تاریخ تعیینی در دفترخانه اسناد رسمی حاضر نمی شود و این عدم حضور فروشنده معمولاً به علت اختلاف حساب، پشیمانی از فروش ملک، بالا رفتن نرخ ملک پس از قرارداد، قولنامه و مبایعه نامه می باشد.

در این شرایط خریدار جهت بهره بردن از مزایای قانونی تنظیم سند به نام خودش، هیچ راه چاره ای ندارد جز اینکه با مراجعه به دادگاه، دادخواست الزام به تنظیم سند ملک قولنامه ای ارائه دهد و با طرح این دعوا به خواسته های خود برسد. بر طبق قوانین ثبتی کشور جهت نقل و انتقال اموال غیر منقول (املاک و اراضی)، الزام به تنظیم سند رسمی در یکی از دفاتر اسناد رسمی فراهم است و یکی از تعهدات مهم فروشنده، تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت به اسم شخص خریدار است.

در صورتی که فروشنده به هر علتی غیر موجهی در دفاتر اسناد رسمی حضور پیدا نکند و از تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت به نام خریدار خودداری کند، خریدار این اختیار را دارد که الزام او را از دادگاه تقاضا کند، در این موارد دعاوی الزام به تنظیم سند رسمی ملک قولنامه ای اقامه می گردد.

قوانین مرتبط با الزام به تنظیم سند ملک قولنامه ای

الزام به تنظیم سند ملک قولنامه ای را زمانی می توانیم به درستی تجزیه و تحلیل کنیم و با کارکردها و ابزارهای مرتبط با آن آشنا شویم که ابتدا قوانین گوناگون و چارچوب کلی مربوط به آن را بشناسیم. در این زمینه نیاز است مفاهیم مبایعه نامه، قولنامه و اسناد رسمی نیز به درستی شرح داده شود تا بدین شکل بتوانیم مفهوم دقیق تری نسبت به عناصر الزام به تنظیم سند ملک قولنامه ای پیدا کنیم.

آنچه که واضح و مشخص است، قولنامه به سندی گفته می شود که فرد بر اساس آن نسبت به انجام کاری تعهد می دهد. در واقع یک نوع قرارداد لازم به حساب می آید که بر اساس آن هر یک از طرفین بر سر یک هدف و یک مسئله با یک دیگر به توافق می رسند. بر همین اساس هر یک از طرفین تعهداتی را بر عهده می گیرند. در نتیجه مسئله ای نظیر قولنامه فروش یا اجاره، بدین معنا است که فرد موظف به فروش ملک یا موظف به اجاره دادن ملک می گردد. جهت جلوگیری از بروز دعاوی ملکی، می توان مشاوره های حقوقی لازم را از بهترین وکیل ملکی در تهران دریافت نمود.

مبایعه نامه نیز در واقع قرارداد مهمی است که بر اساس آن می توان نسبت به خرید و فروش اموال منقول یا غیر منقول اقدامات لازم را انجام داد. به نوعی در این قرارداد خریدار، فروشنده، مال و ثمن مربوط به آن به طور واضح مشخص می گردد. آنچه که امروزه بسیاری از افراد تحت عنوان قولنامه در خرید و فروش اموال می شناسند، در واقع همان مبایعه نامه است. در نتیجه عناوین صحیح الزام به تنظیم سند ملک قولنامه ای را می توان الزام به تنظیم سند یک ملک مبایعه نامه دار درنظر گرفت. مبایعه نامه نشانگر انجام معامله میان هر کدام از طرفین است اما همچنان به عنوان یک سند رسمی نمی تواند مالکیت فرد را به اثبات برساند.

از طرفی دیگر اسناد در قانون کشور به دو دسته ساده و رسمی تقسیم بندی می شوند. اسناد رسمی توسط نماینده رسمی قانون تدوین و ثبت می شوند. به همین دلیل از اعتبار قانونی و دولتی بسیار زیادی برخوردار هستند. همچنین اسناد غیر رسمی یا ساده نیز دارای اعتبار قانونی هستند. اما مسئله مهمی که می بایست درنظر گرفته شود این است که اعتبار و قدرت اسناد رسمی چندین برابر اسناد غیر رسمی است. همچنین در مسیرهای غیر قضایی عمدتا از اسناد رسمی استفاده می شود.

نکات مهم الزام به تنظیم سند ملک قولنامه ای

• دعاوی الزام به تنظیم سند ملک قولنامه ای در خصوص کلیه اموال و املاک غیر منقول، در دادگاه محل وقوع ملک و در خصوص اموال منقول در دادگاه محل اقامت مطرح می گردد. 
• دعاوی الزام به تنظیم سند رسمی در واقع دارای ماهیت مالی است و نیازمند پرداخت هزینه دادرسی معادل 3/5 درصد ارزش منطقه ای ملک است. در این زمینه می توان مشاوره حقوقی ملکی تلفنی را از مشاوران و وکلای مربوطه دریافت نمود.
• جهت محاسبه میزان هزینه دادرسی دعاوی الزام به تنظیم سند رسمی، ارزش منطقه ای املاک بر اساس خصوصیات ظاهری، نوع مصالح بکار رفته شده و موقعیت جغرافیایی ملک مربوطه و ویژگی های این چنینی محاسبه می شود و هر چند که به ظاهر از قواعد و فاکتورهای خاصی پیروی می کنند، اما کاملاً وابسته به سلیقه مدیر دفاتر خدمات قضایی می باشند.
• بهتر است شخص خواهان نیز به شکل هماهنگ با طرح دعاوی الزام به تنظیم سند ملک قولنامه ای، خواسته های تکمیلی دیگر خود را نیز مطرح کند. بسیار شبیه به آنکه در خصوص سند آپارتمان الزام خوانده به تهیه و تنظیم اخذ صورت مجلس تفکیکی، پایان کار و اخذ حساب مالیاتی را درخواست کنند. 

• بر اساس قوانین کشور، انجام هر گونه معاملات غیر منقول الزاما باید ثبت شده باشد و ارائه اسناذ عادی و درخواست آثار مالکانه با سند عادی ممکن نیست و به تعبیر قانونگذار اسناد عادی در مراجع دولتی مورد پذیرش واقع نمی گردد.
• باتوجه به موارد ذکر شده در مورد بیع عین معین و اموال، منظور از مالی که هنوز به وجود نیامده و در واقع موضوع قرارداد تعهد به واگذاری، مالی می باشد که در حال حاضر موجود نیست. نظیر قررداد پیش فروش آپارتمان مشمول مقررات ویژه ای می گردد که باید به آنها مراجعه شود.

مراحل دعاوی الزام به تنظیم سند ملک قولنامه ای

تشکیل پرونده: نخستین مرحله جهت طرح دعاوی الزام به تنظیم سند ملک قولنامه ای، به این شکل است که پس از تکمیل مدارک مورد نیاز، فرد خواهان دعوا یا وکیل او به سامانه الکترونیکی قوه قضاییه در سامانه ثنا وارد می شود و در آنجا فرایند ثبت نام را به شکل کامل به پایان می رساند.

ارائه و ثبت کلیه اسناد و مدارک مورد نیاز: در دفاتر خدمات قضایی، از طریق ارائه و بازدید از مدارک لازم اعم از اصل مبایعه نامه، مسئول دفتر خدمات قضایی تصویر اسکن شده از اصل مبایعه نامه را در پرونده حقوقی شما ضمیمه می کند. مسئله مهم دیگری که باید مورد توجه قرار گیرد، این است که جهت ضمیمه کردن کپی برابر اصل مبایعه نامه، از فتوکپی ها استفاده نشود.

تکمیل کردن فرم تعیین ارزش منطقه ای و پرداخت هزینه های لازم: آخرین مرحله در تشکیل پرونده، الزام به تنظیم سند ملک قولنامه ای، پرکردن و تکمیل نمودن فرم تعیین ارزش منطقه‌ ای می باشد. در این فرم لازم است آدرس ملک قولنامه شده، نوع سازه بکار رفته شده در ملک، پلاک ثبتی و موارد مهم دیگر نیز عنوان گردد. این فرم نیز توسط دفاتر قضایی به شما ارائه می گردد و می بایست توسط فرد خواهان دعوا که در واقع صاحب مبایعه نامه می باشد و یا وکیل آن شخص پر شود. این نکته مهم را باید در نظر داشته باشید که اگر میزانی از قیمت ملک موضوع مبایعه نامه در نزد خریدار باقی مانده باشد، این مبلغ در زمان مراجعه به دادگاه با تشکیل پرونده الزام به تنظیم سند ملک قولنامه ای به شخص فروشنده پرداخت می گردد.

شرایط تنظیم دادخواست الزام به تنظیم سند ملک قولنامه ای

در صورت فراهم بودن یک سری شرایط لازم، فرد خواهان با مراجعه نمودن به دفاتر خدمات قضایی یا با مراجعه به یک وکیل ملکی خوب، اقدام به تنظیم دادخواست الزام به تنظیم سند ملک قولنامه ای می کند. تنظیم این دادخواست به روش های زیر انجام می شود که عبارت است از:

• در بخش مربوط به خواهان: در این بخش باید مشخصات کامل خریدار اعم از نام و نام خانوادگی، آدرس محل اقامت و … ذکر شود.
• در بخش مربوط به خوانده: در این بخش باید مشخصات کامل فروشنده اعم از نام ونام خانوادگی، آدرس محل اقامت و … ذکر شود.
• در بخش مربوط به خواسته: در این بخش باید هر نوع خواسته ای که از دادگاه دارید را عنوان کنید که در این دعوا می توان خواسته را اینگونه نگارش کرد که الزام به تنظیم نمودن سند رسمی ملک به مشخصات (ذکر مشخصات ملکی و ثبتی ملک) مقوم به (تقویم ملک به ارزش پولی آن).
• در بخش مربوط به دلایل و منضمات دادخواست: یکی از مهمترین سوالاتی که همواره مطرح می باشد این است که جهت اقامه دعاوی الزام به تنظیم سند رسمی به چه مدارکی نیاز می باشد؟ در این گونه دعاوی مدارک مختلفی اعم از مبایعه نامه یا همان قراردادی که از طریق آن فروشنده مجبور به انتقال ملک شده است و گواهی عدم حضوری که از دفترخانه دریافت نموده است را به دادخواست خود ضمیمه کند. همچنین یک سری مدارک شناسایی مانند کارت ملی نیز مورد نیاز می باشد.
• در بخش مربوط به شرح خواسته: در این بخش می بایست خواسته خود را به طور دقیق مطرح کنید و توضیح دهید که براساس قولنامه، قرارداد یا مبایعه ملکی با مشخصات ملکی و ثبتی، خریداری شده است و شخص فروشنده به موجب قرارداد متعهد شده است که ملک را به طور رسمی در تاریخ درج شده در قرارداد در دفترخانه اسناد رسمی به شما منتقل کند. اما با وجود این شرط، اگر فروشنده به تعهد خود عمل نکند و در دفترخانه حاضر نشود و هیچ گونه اقدام دیگری نیز برای انتقال رسمی انجام ندهد، در نتیجه از دادگاه درخواست الزام خوانده به تنظیم سند رسمی ملک را خواهید داشت.

کلام آخر

بسیار سپاس گزارم از شما همراهان گرامی که تا این قسمت از مقاله ما را همراهی کردید. امیدوارم در مقاله الزام به تنظیم سند ملک قولنامه ای توانسته باشیم اطلاعات جامع و مفیدی را در اختیارتان قرار دهیم. لطفا نظرات و پیشنهادهای خود را برای ما کامنت کنید.