سریع ترین راه گرفتن حکم تخلیه ⚖️+ قانون جدید تخلیه مستاجر

امروزه با توجه به این موضوع روابط استیجاری در خصوص همه نوع ملک اعم از مسکونی یا تجاری بین اشخاص رو به افزایش است، اختلافات ناشی از این روابط نیز رو به فزونی گام نهاده است. این اختلافات ممکن است در برخی مواقع به صدور حکم تخلیه منجر شود؛ در این مقاله مبحث سریع ترین راه گرفتن حکم تخلیه که امروزه بخش جدایی ناپذیری از اختلافات بین موجر و مستاجر را شامل می شود، بررسی خواهیم نمود که بحث را با برخی مقدمات و تعاریف شروع خواهیم کرد. در ادامه با ما همراه باشید.

منظور از حکم تخلیه چیست؟

حکم تخلیه در موضوع این مقاله به صورت اعم به کار رفته است؛ به این معنی که هر حکم یا دستوری که به تخلیۀ ملک استیجاری منتهی شود را حکم تخلیه نامیده ایم. در این مقاله دو موضوع در این خصوص بررسی خواهد شد، یکی حکم تخلیه به معنای اخص، یعنی حکمی که پس از جلسۀ رسیدگی از جانب مرجع صالح صادر شده است و دیگری دستور تخلیه، یعنی دستوری که بدون تشکیل جلسۀ رسیدگی و از جانب مرجع صالحی که در ادامه بیان خواهیم نمود، صادر شده است.

به گفته بهترین وکیل ملکی در تهران، دعاوی مربوط به تخلیۀ عین مستاجره منحصر به صدور یکی از این دو مورد یعنی حکم تخلیه یا دستور تخلیه است و نتیجه هر دو مورد ذکر شده، الزام شخص مستاجر به تخلیۀ عین مستاجره می باشد. اما صدور هر یک از موارد بیان شده بستگی به وجود شرایطی در پرونده دارد که در ادامه همۀ این شرایط را بررسی خواهیم نمود.

مشاوره حقوقی با بهترین وکیل ملکی در تهران را از دست ندهید!

عقد اجاره و طرفین آن

برای بررسی مبحث سریع ترین راه گرفتن حکم تخلیه، ابتدا باید با عقد اجاره و اوصاف آن به صورت مختصر آشنا شویم. برای عقد اجاره از طرف حقوقدانان دو تعریف در نظر گرفته شده است چرا که در قانون فعلی دو نوع عقد اجاره پیش بینی شده است، یکی اجارۀ اشخاص و دیگری اجارۀ اشیا؛

اجارۀ اشخاص به این معنی است که شخصی به نام اجیر(مانند کارگر) در برابر شخصی دیگر به نام مستاجر(مانند کارفرما) انجام عملی را که به آن موضوع اجاره گویند، بر عهده گیرد و در عوض انجام این تعهد، اجرتی از شخص مستاجر دریافت نماید. با توجه به اینکه موضوع مقاله سریع ترین راه گرفتن حکم تخلیه است و در اجارۀ اشخاص حکم تخلیه موضوعیت ندارد؛ لذا به تعریف اجارۀ اشخاص بسنده کرده و سایر احکام آن را بیان نمی کنیم.

اما در خصوص اجارۀ اشیاء، حسب صراحت مادۀ 466 قانون مدنی مصوب سال 1307، تملیک منافع یک مال به عوض معلوم را عقد اجاره گویند. به عبارت ساده تر در عقد اجارۀ اشخاص، شخصی به نام موجر (که ممکن است مالک ملک باشد یا مالک منافع آن ملک باشد) منافع ملک موضوع عقد اجاره را که به آن عین مستاجره نیز گویند را به شخصی به نام مستاجر انتقال می دهد و در عوض این انتقال مبلغی تحت عنوان مال الاجاره دریافت می دارد. در این مقاله صرفاً احکام عقد اجارۀ اشخاص بررسی می شود چرا که حکم تخلیه ناظر بر همین نوع عقد اجاره می باشد.

اختلافات بین موجر و مستاجر

همانطور که در مقدکه نیز بیان گردید، با توجه به افزایش روابط استیجاری بین اشخاص در جامعۀ کنونی، اختلافات ناشی از این قرارداد نیز رو به افزایش است، اختلافاتی از قبیل واگذاری ملک استیجاری، تعیین یا تعدیل اجاره بها، تعمیرات عین مستاجره و هزینه های ناشی از آن و موارد اینچنینی؛ اما آنچه در این مقاله بررسی خواهد شد، یکی از اقسام این اختلافات یعنی صدور حکم تخلیه است.

از طرفی با توجه به پیچیدگی قوانین ناظر بر روابط استیجاری و پراکندگی آنان، سختی این مبحث را دو چندان کرده است. قوانین ناظر بر روابط استجیاری افراد عبارتند از: قانون مدنی مصوب سال 1307؛ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1356؛ قانون روابط موجر مستاجر مصوب سال 1362؛ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1367.

کاربری املاک استیجاری

با توجه به این موضوع که در سریع ترین راه گرفتن حکم تخلیه، کاربری عین مستاجره موضوعیت دارد و در صدور حکم تخلیه یا دستور تخلیه، توجه ویژه ای به کاربری ملک استیجاری می گردد، در نتیجه باید ابتدا به بررسی این مباحث بپردازیم. هرچند در جامعه ممکن است کاربری های مختلفی برای املاک استیجاری معین گردد اما آنچه که قانونگذار به آن توجه کرده است فقط دو نوع کاربری اعم از مسکونی و تجاری است و به سایر کاربری ها در این بحث توجهی نخواهد شد.

کاربری مسکونی به معنای استفاده از ملک استیجاری برای اقامت و سکونت است. به دیگر معنی ملک به عنوان خانه و محل زندگی اجاره داده می­شود. کاربری تجاری نیز به معنی استفاده از ملک استیجاری برای انجام فعالیت های تجاری و کسب و کار است. ذکر این نکته نیز مهم است که قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1356 در رابطه با املاک با کاربری تجاری و قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1376 در رابطه با املاک با کاربری تجاری و مسکونی به تصویب رسیده اند.

نکتۀ دیگر اینکه قرارداد های اجاره ای که قبل از لازم الاجرا شدن قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1367 یعنی تا قبل از تاریخ 1/7/1367 منعقد شده باشند و کاربری عین مستاجره در آنان نیز تجاری باشد (اعم از تجاری رسمی یا تجاری عرفی و اسمی) تحت حاکمیت قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1356 قرار دارند. و قرارداد های اجاره ای که پس از تاریخ 1/7/1367 منعقد شده باشند و کاربری آنان اعم از مسکونی یا تجاری باشد، تحت حاکمیت قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1367 قرار دارند.

نکته مهم تر نیز آنکه قرارداد های اجاره ای که در زمان حاکمیت قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1356 منعقد شده اند و کاربری عین مستاجرۀ آنان نیز تجاری می باشد، اگر مدت اجارۀ آنها تمدید شده و حتی وارد زمان حاکمیت قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1367 و بعد از آن شده باشند، همچنان تابع قانون روتبط موجر و مستاجر سال 1356 می باشند. برای مثال اگر ملک تجاری در سال 1366 اجاره داده شود(تابع قانون سال 1356 باشد) وو این قرارداد اجاره تا سال 1402 به طور مرتب تمدید شود، این قرارداد همچنان تابع قانون سال 1356 می باشد و نه قانون 1367.

دعاوی مربوط به حکم تخلیه

در بالا گفتیم که دعاوی مربوط به تخلیۀ عن مستاجره به دو قسم تقسیم خواهد شد، یکی صدور حکم تخلیه به معنای اخص آن و دیگری صدور دستور تخلیه می باشد. برای بررسی موضوع سریع ترین راه گرفتن حکم تخلیه، باید این دو دعوی و احکام آنان را شرح دهیم و سپس ببینیم کدام دعوی راه سریع تری برای تخلیه عین مستاجره است.

دستور تخلیه

در صورتی که رابطۀ بین شخص موجر و مستاجر دارای تمام شرایط زیر باشد، می­توان تقاضای صدور دستور تخلیه نمود:

• سند اجاره نامه به صورت رسمی تنظیم شده باشد یا اگر اجاره نامه عادی است، دو نفر به عنوان شاهد آن را امضاء کرده باشند.
• عقد اجاره تابع قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1376 باشد(یعنی عقد اجاره بعد از تاریخ 1/7/1376 و تا کنون منعقد شده باشد)، در این خصوص لازم به ذکر است تفاوتی ندارد که کاربری ملک تجاری باشد یا مسکونی یا تجاری باشد؛ اما اگر تجاری باشد و حق سرقفلی در آن وجود داشته باشد، پرونده از صلاحیت شورای حل اختلاف خارج و در صلاحیت دادگاه است و صدور دستور موقت نیز منوط به پرداخت حق سرقفلی است.
• مدت اجاره منقضی شده باشد؛ یعنی اگر مثلا ملکی برای مدت یک سال اجاره داده شده باشد، پس از گذشت این یکسال می­توان تقاضای صدور دستور تخلیه نمود.

حکم تخلیه

اگر هر یک از سه ویژگی بالا در قرارداد اجاره موجود نباشد، صدور دستور تخلیه ناممکن بوده و باید حکم تخلیه صادر گردد. به دیگر معنی در موارد زیر حکم تخلیه صادر می­شود:

• اگر قرارداد اجاره تابع قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1356 باشد. (یعنی عقد اجاره قبل از تاریخ 1/7/1376 منعقد شده باشد و تا کنون نیز تمدید نشده باشد) نکته بعدی این است که همانطور که بیان شد قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1356 فقط ناظر به املاک با کاربری تجاری می­باشد.
• در اجاره های شفاهی؛ منظور اجاره هایی می­باشد که برای آنها نوشته ای به عنوان اجاره نامه وجود ندارد و به صورت شفاهی و طبق گفتگو منعقد شده اند.
• در اجاره نامه های عادی که شاهد ندارد یا یک شاهد آن را امضاء کرده است.
• در مواردی که تخلیه به علت انقضای مدت اجاره نباشد، بلکه قرارداد اجاره به دلایلی دیگر و پیش از انقضای مدت، منحل شود.

تفاوت های حکم تخلیه و دستور تخلیه

در موارد بالا دیدیم که در چه شرایطی حکم تخلیه و در چه شرایطی دستور تخلیه صادر می شود؛ حال برای اینکه سریع ترین راه گرفتن حکم تخلیه برای ما مشخص شود، باید تفاوت های حکم تخلیه و دستور تخلیه را بررسی و بیان کنیم. این تفاوت ها عبارتند از:

نکته اول و مهم این است که برای صدور دستور تخلیه، جلسۀ دادرسی تشکیل نمی شود اما صدور حکم تخلیه نیازمند تشکیل جلسه رسیدگی است. ساده تر آنکه برای صدور دستور تخلیه، طرفین دعوی که همان موجر و مستاجر می­باشند در دادگاه حضور پیدا نمی­کنند اما برای صدور حکم تخلیه، طرفین دعوی باید در دادگاه حضور پیدا کرده و به دفاع بپردازند.

برای صدور دستور تخلیه درخواست شخص موجر کافی است. اما برای صدور حکم تخلیه موجر باید دادخواست داده و هزینۀ دادرسی پرداخت نماید. ساده تر اینکه در دستور تخلیه طرح دعوی صورت نمی­گیرد و فقط درخواستی ساده به مرجع رسیدگی کننده تقدیم می­شود اما در حکم تخلیه دادخواست به دادگاه تقدیم شده و طرح دعوی صورت می­گیرد.

دستور تخلیه بلافاصله پس از صدور، قطعی است. اما در حکم تخلیه پس از صدور باید منتظر قطعیت حکم بمانیم. ساده تر آنکه نسبت به دستور تخلیه نمی­توان اعتراض واخواهی یا تجدیدنظر خواهی طرح کرد و فقط می­توان ابطال آن را از دادگاه خواست اما نسبت به حکم تخلیه می­توان واخواهی یا تجدیدنظر خواهی طرح نمود و قابل ابطال نیست.

 صدور دستور تخلیه و همچنین صدور حکم تخلیه در صلاحیت شورای حل اختلاف محل وقوع ملک می­باشد. ساده تر آنکه رسیدگی به این دو موضوع در صلاحیت شورای حل اختلافی است که ملک استیجاری در حوزۀ آن شورا واقع شده است. لازم به ذکر است که اگر سرقفلی یا حق کسب و پیشه در قرارداد اجاره پیش بینی شده باشد، پرونده از صلاحیت شورا خارج و در صلاحیت دادگاه محل وقوع ملک استیجاری می­باشد.

نحوۀ اجرای دستور تخلیه و حکم تخلیه

پس از صدور دستور تخلیه به شخص مستاجر ملهتی که برای تخلیۀ ملک استجاری کافی است، داده خواهد شد و در صورت امتناع مستاجر و عدم تخلیۀ ملک، مامور اجرای حکم با کمک نیروی انتظامی اقدام و به صورت قهری، اقدام به تخلیۀ ملک استیجاری و تحویل آن به شخص مالک (موجر) می­نمایند.

اما در خصوص حکم تخلیه، اجرای این حکم نیازمند قطعیت این حکم و حتی صدور اجرائیه است. قطعیت نیز به این معناست که مدت طرح اعتراض واخواهی یا تجدیدنظر خواهی منقضی شده باشد یا آنکه اعتراض صورت گرفته باشد و حکمی که پس از اعتراض صادر می­شود، قطعی است. پس می­توان نتیجه گرفت که سریع ترین راه گرفتن حکم تخلیه، به دستور تخلیه اشاره نمود.

حفظ حقوق شخص مستاجر حین صدور دستور تخلیه

همانطور که در بالا نیز اشاره شده، در هنگام صدور دستور تخلیه، جلسۀ دادرسی تشکیل نخواهد شد و از مستاجر نیز برای دفاع از حق خود، دفاع به عمل نخواهد آمد و قاضی به صرف وجود شرایط صدور دستور تخلیه، دستور تخلیۀ عین مستاجره را صادر می کند. از طرفی ماهیت این نوع تخلیه، دستور است، در نتیجه نمی­توان مانند آراء قضایی نسبت به آن اعتراض نمود. به عبارت ساده تر، نسبت به دستور تخلیه نمی توان اعتراض تجدیدنظر یا واخواهی مطرح نمود. قانونگذار به منظور جلوگیری از سوء استفاده اشخاص از این نوع دستور، تاسیسی را به نام ابطال دستور تخلیه پذیرفته است.

در موارد زیر شخص مستاجر می تواند ابطال دستور تخلیه را از مرجع صالح تقاضا کند:

• مستاجر ثابت کند که اجاره تمدید شده است یا هنوز مدت اجاره منقضی نشده است و موجر نمی­توانسته تقاضای تخلیه کند
• ثابت شود که ملک به شخص دیگری منتقل شده است و در نتیجه موجر سابق نفعی برای درخواست صدور حکم تخلیه نداشته است. البته باید توجه داشت که در این فرض مالک جدید می­تواند صدور دستور تخلیه را تقاضا کند.
• جعلی بودن اجاره نامه ثابت شود و و در نتیجه معلوم شود که متصرف ملک اصلاً مستاجر نبوده که بتوان علیه او دستور تخلیه صادر کرد.

مدارک مورد نیاز جهت طرح دعوی صدور حکم تخلیه یا دستور تخلیه

• قرارداد اجاره ملک
• تمامی مکاتبات مربوط به اجاره ملک ( از قبیل پیامک ها، ایمیل ها یا اظهارنامه ها)
• مدارک مربوط به رسیدگی های قبلی ( در صورت وجود)
• مدارک اثبات هزینه‌ های انجام شده نسبت به عین مستاجره ( در صورت وجود)
• مدارک و شواهد مربوط به تخلفات موجر یا مستاجر (در صورت وجود)
• سند تملک ملک (اعم از سند مالکیت عین مستاجره یا سند مالکیت منافع عین مستاجره)
• مدارک اثبات کنندۀ هویت

لزوم مراجعه به وکیل برای گرفتن حکم یا دستور تخلیه

همانطور که در بالا مشاهده کردید طرح دعاوی مربوط به صدور دستور تخلیه یا صدور حکم تخلیه دارای پیچیدگی های فراوانی است، از طرفی قوانین مربوط به بحث اجاره نیز این پیچیدگی را دو چندان کرده است که در این مقاله فقط به مختصری از آنان اشاره شد. مضاف اینکه دعاوی مربوط به روابط استیجاری نیز دارای گستردگی و عناوین زیادی می باشند که در این مقاله فقط دو نوع آن بررسی شد. در نتیجه پیشنهاد ما به شما این است که در خصوص طرح اینگونه دعاوی حتما از وکیلی مجرب استمداد جویید.

کلام آخر

در این مقاله به تعریف عقد اجاره، انواع عقد اجاره و طرفین عقد اجاره پرداخته شد. سپس با ذکر دو عنوان یعنی صدور حکم تخلیه و صدور دستور تخلیه و شرایط استفاده از این دعاوی و همچنین تفاوت این دو دعوی، سریع ترین راه گرفتن حکم تخلیه، تقاضای صدور دستور تخلیه عنوان شد. در انتها نیز به بررسی جزئیاتی مربوط به حکم تخلیه و دستور تخلیه پرداختیم. امید است که این مقاله به افزایش دانش حقوقی شما عزیزان کمک کرده باشد و ممون که تا انتهای مقاله همراه ما بودید. همراهی شما عزیزان موجب دلگرمی ماست و انتقادات و پیشنهادات خود را با ما به اشتراک بگذارید.