چگونه اموال مشاع را تقسیم کنیم؟✔️ +【مراحل و مدارک لازم】
یکی از رایج ترین مشکلاتی که در زمینه املاک مشاع مطرح است، بروز اختلاف میان مالکین در مورد فروش یا تقسیم ملک مشاع می باشد. با توجه به مجموعه قوانینی که در مورد اموال مشاع وجود دارد، سهم تمامی مالکین در قسمت های مختلف پراکنده می باشد. در نتیجه جداسازی و تقسیم بندی اموال مشاع کار چندان ساده ای نیست. املاک مشاع می توانند در اشکال مختلفی اعم از عین، منفعت، دین و … ظاهر شوند و یک وکیل متخصص در حوزه دعاوی ملکی می تواند راهنمایی های لازم را در اختیار مالکین قرار دهد. در ادامه مقاله اطلاعات مفیدی درباره چگونه اموال مشاع را تقسیم کنیم؟ در اختیارتان قرار می دهیم. خواهشمندم تا پایان مقاله در برترین وکیل همراه ما باشید.
منظور از تقسیم اموال مشاع چیست؟
منظور از مال مشاع در واقع مالی است که دارای بیش از یک مالک می باشد و مالکیت هر کدام به صورت اشاعه است. بدین شکل که هر مالک در جزء جزء کل ملک دارای حق تصرف است. تقسیم اموال مشاع وابسته به ضوابط و قوانین خاصی است. اشاعه در مالکیت در مواردی بدون اراده افراد و گاه با اراده آنها پدید می آید.
با در نظر گرفتن این مسئله که مال مشاع عین یا منفعت است، قوانین به شرکاء این اختیار را می دهد که در وهله اول با توافق مال را تقسیم بندی کنند و اگر توافق صورت نگیرد، شریک متقاضی تقسیم می تواند دیگر شرکاء را به تقسیم، مجبور کند. به طور کلی اموال مشاع به دو صورت تقسیم بندی می شوند که عبارت است از:
- اموالی که تعداد مالکین آن دو نفر است
- اموالی که تعداد مالکین آن بیش از دو نفر است. این نوع تقسیم بندی اموال از آنجایی مهم است که در فروش مال مشاعی که دارای دو مالک است، اولویت خرید با شریک است. درشرایطی که این اولویت بندی در مال مشاعی که بیش از دو مالک دارد، هیچ گاه مطرح نیست.
چه تفاوتی میان افراز و تفکیک اموال مشاع وجود دارد؟
منظور از افراز در واقع جداسازی چیزی از چیز دیگر و تفکیک سهم هر یک از شرکای ملک مشاع می باشد که به واسطه تراضی بین شرکا یا تقسیم اجباری توسط دادگاه صورت می گیرد. در یک توضیح دیگر افراز یعنی استقلال بخشیدن به مالکیت مشترک به واسطه اعطای هر بخش از مال مشترک به یکی از شرکا می باشد.
منظور از تفکیک در واقع تقسیم و تجزیه اموال غیر منقول (زمین، ساختمان) به قطعات کوچک تر می باشد. به عنوان مثال اگر فردی صاحب زمینی به متراژ 1000 متر باشد، می تواند آن را به دو قطعه 500 متری تقسیم بندی کند که در اصطلاح ثبتی می گویند زمین به قطعات 500 متری تفکیک شده است.
تفکیک و افراز از لحاظ شکلی و ماهیتی دارای یک سری تفاوت ها هستند. به عنوان مثال در تفکیک، وجود حالت اشاعـه ضروری نیست و ملک با داشتن یک مالک نیز قابل تفکیک می باشد. اما در افراز می بایست حالت اشاعه یعنی مالکیت بیش از یک نفر وجود داشته باشد.
در تفکیک توجه به مقدار سهم مالکان در کل 6 دانگ ضرورتی ندارد و پس از تفکیک به هنگام تنظیم تقسیم نامه رعایت حقوق و سهم هر یک از مالکان مشاع مطرح می شود که با توافق نسبت به کسری و زیادت یا صلح و هبه رفتار خواهد شد. تفکیک فقط تقسیم ملک است، اما افراز تقسیم ملک همراه با تعیین نموذن سهام مالکان مشاعی است و قطعات افرازی به نسبت سهم مالک مشاع به آنان اختصاص می یابد.
در نتیجه حالت اشاعه در افراز ضرورت دارد، اما در تفکیک این ضرورت وجود ندارد و مالک می تواند ملک خود را با رعایت مقررات حاکم بر تفکیک (ضوابط و مقررات شهرداری) به هر شکلی که می خواهد جداسازی کند.
نکات مهم درباره املاک مشاع
تفکیک: منظور از تفکیک در واقع تقسیم یک مال غیر منقول اعم از مشاع و یا غیر مشاع، به دو یا چند قطعه یا حصه مجزا با مشخصات تعیین شده می باشد.
تقسیم ملک مشاع: منظور از تقسیم ملک مشاع در واقع تقسیم یک مال غیر منقول مشاع، همراه با توافق و تراضی شرکا که با رعایت مقررات از طریق اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک و دفتر اسناد رسمی محقق می گردد.
درخواست دستور فروش: مطرح نمودن درخواست شریکی مشاعی است که به دلیل عدم موافقت شریک یا شرکای دیگر جهت فروش ملک مشاع غیر قابل افراز، به دادگاه ارائه می گردد.
افراز ملک مشاع: منظور از افراز ملک مشاع در واقع تقسیم کرد مال غیرمنقول مشاعی به نسبت سهم هر یک از شرکا، با وجود اینکه یک یا چند نفر از آنها راضی به تقسیم نباشند.
ملک غیرقابل افراز: منظور از ملک غیر قابل افراز در واقع ملکی است که تقسیم آن به دلایل قانونی ممنوع شده است.
گواهی نامه عدم افراز: منظور از گواهی نامه عدم افراز گواهی نامه ای است که نشان می دهد با توجه به تصمیم واحد ثبتی، ملک غیرقابل افراز تشخیص داده شده است و غیر قابل افراز بودن ملک را اعلام می کند.
دعوی افراز یا تقسیم ملک مشاع: در شرایطی که یک یا چند نفر از شرکای ملک مشاعی به تقسیم آن ملک راضی نباشند، شریکی که تمایل دارد خود را از جمع دیگر شرکا خارج کند و سهم خود را دریافت کند، می تواند حکم به تقسیم ملک را از دادگاه درخواست کند.
افراز اموال مشاع به چه صورت انجام می شود؟
در حال حاضر دو مرجع اصلی جهت رسیدگی به درخواست افراز صلاحیت وجود دارد که عبارت است از: ادارات ثبتی و محاکم دادگستری. در یک توضیح واضح اینگونه می توان عنوان کرد که ادارات ثبت صرفاً زمانی صلاحیت رسیدگی به این درخواست را دارند که عملیات ثبتی به اتمام رسیده باشد. در نتیجه اگر عملیات ثبتی خاتمه پیدا نکرده باشد، مرجع صالح جهت رسیدگی به درخواست افراز، دادگاه های عمومی حقوقی محل است.
زمانی جریان ثبتی یک ملک اتمام یافته تلقی می گردد که ملک دارای سند مالکیت بوده و در دفتر املاک به ثبت رسیده باشد، یا حداقل درخواست مربوطه به ثبت رسیده باشد، آگهی نوبتی و تحدیدی آن به صورت صحیح منتشر و تحدید حدود قانونی رخ داده و نیز در مهلت واخواهی نیز مورد اعتراض واقع نشده و ملک قابل ثبت در دفتر املاک باشد.
تقسیم اموال مشاع را برای چه املاکی می توان تنظیم کرد؟
به صورت کلی اینگونه می توان گفت که این امکان وجود دارد که از تقسیم اموال مشاعی برای هر نوع ملکی استفاده کرد. به شرط آن که ملک بین چندین نفر به شکل شریکی باشد. البته در بعضی مواقع می توان قسمتی از ملک را تقسیم نمود و بخش های دیگری از آن را به صورت مشاع دانست. به عنوان مثال کلیه واحدهای یک آپارتمان را در بین مالکین تقسیم نمود. در شرایطی که محل پارکینگ و حیاط را مشاع دانسته تا بین همه مالکین به شکل شریکی باشد.
در یک توضیح واضح و مشخص مالکین آپارتمان به دو بخش تقسیم بندی می شوند. بخش اول مالکین اختصاصی هستند که آن ها را بر طبق تنظیم سند مشخص می کنند. مالکین دوم نیز مالکین مشاعی هستند که آن ها به یک اندازه از بخش های ساختمان اعم از راهروها، ورودی ها، راه پله ها، حیاط و … آپارتمان سهیم هستند. هیچ یک از آن ها نمی توانند بدون اجازه تمام مالکین در این بخش ها دخل و تصرف کنند. در شرایطی که مالکین اختصاصی می توانند هر نوع تغییری را بدون این که به محدوده دیگران تعرض کنند، انجام دهند.
اگر در زمینه تقسیم اموال مشاع نظیر ملک یا اموال منقول یا غیر منقول دچار مشکل عدیده ای شده اید، بهترین راه حل، مشاوره گرفتن از یک وکیل ملکی مجرب و کاربلد می باشد. در مقاله بهترین وکیل ملکی در تهران به معرفی تعدادی از وکلای ملکی معروف با رزومه کاری درخشان پرداخته ایم و می توانید از این طریق با وکیل مدنظر خود بیشتر آشنا شوید.
نکاتی مهم درباره تنظیم تقسیم نامه اموال مشاع
- در کلیه مراحل درخواست و صدور تقسیم نامه می بایست توجه شود که تمامی مدارک دادگاه به شکل دقیق و کامل ارائه گردد.
- جهت دریافت تقسیم نامه رسمی می بایست کلیه جزییات ملک مشاعی نظیر مساحت واحدها، انباری، پارکینگ، حقوق مالکین، شمالی جنوبی بودن واحد و … به شکل کامل مشخص شود. به صورتی که هیچ گونه شبهه ای در آن وجود نداشته باشد.
- تمامی اموال مشاعی می بایست به شکل دقیق مشخص شوند و تمامی مباحث پیرامون آن به صورت واضح بیان شوند. در شرایطی که اگر آب و برق نیز جزو اموال مشاع باشند، آن را اعلام کنید، در غیر این صورت در تقسیم هر واحد ذکر خواهد شد.
- اگر پیش از تنظیم تقسیم نامه، مالکین آن با هم توافق کرده باشند صدور آن با سرعت بالایی صورت می گیرد.
- در شرایطی که پیش از تقسیم مال مشاعی، شخصی حقوق خود را به شکل تمام و کمال دریافت نموده باشد، باید مدارک لازم جهت اثبات آن ارائه کنند تا حقوق بقیه ضایع نگردد.
- اگر فردی قصد داشته باشد پیش از صدور پایان نامه ملک خود را بفروشد، می بایست تقسیم نامه تنظیم شود. سپس می تواند برای فروش سهم خود اقدامات لازم را انجام دهد، در غیر این صورت ممکن است پیامدهای قانونی متعددی را با خود به همراه داشته باشد.
کلام آخر
با تشکر از تمامی شما عزیزان که تا پایان مقاله همراه ما بودید. در مقاله چگونه اموال مشاع را تقسیم کنیم؟ شما را با چالش هایی که در خصوص اموال مشاع وجود دارد، آشنا کردیم و اطلاعات مفیدی درباره اینکه چگونه می توان اقدامات لازم را در زمینه تقسیم املاک و زمین ها انجام داد، در اختیارتان قرار دادیم. خواهشمندم نظرات و پیشنهادات خود را با در میان بگذارید.
