حقوق مستاجر در صورت تخریب ملک ⚖️【قانون خسارت مستاجر به ملک】

از جمله مهم‌ترین حقوق مستاجر در صورت تخریب ملک این است که می‌تواند قرارداد اجاره را به طور کامل فسخ نماید. علاوه بر این مستاجر می‌تواند خسارت‌های جزئی وارد شده به ملک را تعمیر نموده و مبلغ آن را از اجاره بها کسر نماید. علاوه بر این مستاجر حق سکونت در ملک جایگزین را خواهد داشت و می‌تواند خسارت‌های خود را نیز مطالبه نماید. به هر حال باید بدانیم که وارد شدن خسارت به ملک مسکونی و تجاری می‌تواند عوامل مختلفی داشته باشد. موجر نیز در قبال مستاجر دارای مسئولیت و تکالیف خاصی بوده که در قانون مدنی به تمامی آنها اشاره شده است. اگر مایل هستید اطلاعات خود را در این زمینه تکمیل کنید در ادامه با سایت برترین وکیل همراه باشید.

برای مشاوره حقوقی با بهترین وکیل ملکی در تهران کلیک کنید!

انواع تخریب ملک از نظر قانونی 

پیش از اینکه در خصوص حقوق مستاجر در صورت تخریب ملک توضیح دهیم، لازم است انواع تخریب ملک را مورد بررسی قرار دهیم. تخریب به معنای آسیب دیدن کامل یا بخشی از ملکی می‌باشد که مستاجر در آن سکونت دارد. تخریب ملک ممکن است دلایل مختلفی داشته باشد. در ادامه سعی می‌کنیم انواع تخریب ملک را بررسی کنیم: 

• • تخریب کلیه ملک: در صورتی که شاهد تخریب کلی ملک باشیم منزل مسکونی یا ملک تجاری مورد نظر به طور کامل تخریب شده و مستاجر دیگر نمی‌تواند در آن سکونت داشته باشد. دقت داشته باشید که تخریب کلی می‌تواند بسته به دلایل مختلفی اتفاق بیفتد. 

• • تخریب جزئی ملک: در این حالت بخشی از ملک دچار آسیب دیدگی می‌شود، اما به طور کلی مستاجر می‌تواند همچنان از منافع ملک مورد نظر استفاده کند. اگرچه ملک در چنین شرایطی آسیب‌های جدی دیده است، ولی مستاجر می‌تواند در آن سکونت داشته باشد.

• • تخریب عمدی ملک: در صورتی که ملک با عوامل انسانی و به صورت عمد دچار تخریب می‌شود، در این دسته‌بندی قرار می‌گیرد. تصور کنید که فردی به صورت عمدی ملک مورد نظر را آتش می‌زند و باعث می‌شود که مستاجر دیگر نتواند از منافع آن استفاده کند. 

• • تخریب غیر عمدی ملک: اگر شخصی در تخریب ملک دخیل نباشد و به صورت عمدی این کار را انجام ندهد، می‌توانیم بگوییم تخریب کاملا غیر عمدی بوده است. فرض کنید که پوسیدگی لوله باعث ترکیده شدن آن می‌شود. 

• • تخریب طبیعی ملک: گاهی نیز عوامل طبیعی مانند سیل و زلزله عاملی برای تخریب ملک مسکونی یا تجاری هستند. نمی‌توان چنین خسارت‌هایی را پیش بینی کرد. 

• • تخریب ملک توسط مستاجر: اگر مستاجر از ملک مورد نظر به صورت صحیح استفاده نکند، ممکن است عاملی برای تخریب آن باشد. در صورتی که مستاجر با عمل نادرست خود عاملی برای تخریب باشد، می‌بایست خسارت‌های به وجود آمده را جبران نماید. 

• • خسارت به ملک توسط موجر: اگر موجر به موقع خرابی‌های ملک خود را تعمیر نکند، باعث تخریب ملک خواهد شد. برای مثال ممکن است سقف بر اثر عوامل مختلف چکه کند، ولی سهل انگاری موجر باعث شود که خسارت افزایش پیدا کرده و سقف به طور کامل تخریب شود. 

حقوق مستاجر در صورت تخریب ملک چیست؟

تخریب ملک می‌تواند شرایط خاصی را برای مستاجر آن به وجود آورد؛ بنابراین در قانون مدنی پیش‌بینی‌های لازم برای حقوق مستاجر در صورت تخریب ملک انجام شده است. در صورتی که ملک بر اثر عوامل مختلف دچار آسیب دیدگی شود، لازم است تا مستاجر حقوق قانونی خود را بشناسد. در ادامه سعی می‌کنیم برخی از مهم‌ترین حقوق مستاجر را بررسی نماییم: 

• • حق فسخ قرارداد اجاره: در شرایطی ممکن است تخریب ملک به گونه‌ای باشد که مستاجر دیگر نتواند از منافع آن بهره‌مند شود؛ در چنین شرایطی است که مستاجر از نظر قانونی این حق را پیدا می‌کند که قرارداد اجاره را فسخ نماید. البته در آسیب دیدگی جدی ملک امکان فسخ قرارداد به صورت عادی وجود نخواهد داشت؛ در این صورت مستاجر باید ملک را تخلیه کند و هیچ تکلیفی از بابت پرداخت اجاره بها نخواهد داشت. 

• • حق مطالبه خسارت از موجر: در شرایطی ممکن است مقصر تخریب ملک موجر باشد. برای مثال ممکن است موجر یا صاحب ملک از تعمیر نمودن آن خودداری نمایند؛ در چنین شرایطی است که مستاجر این حق را دارد که خسارت‌های وارد شده را به طور کامل از طریق مراجع قضایی مطالبه نماید. 

• • حق تعمیر ملک و بازپسگیری آن از اجاره بها: اگر خسارت‌های وارد شده به ملک مسکونی یا تجاری جزئی باشد، مستاجر می‌تواند در صورت توافق با موجر آن را تعمیر نموده و مبلغ هزینه شده را از اجاره بها کسب نماید. البته باید موجر و مستاجر در این خصوص با یکدیگر توافق کرده و شرایطی را تعیین نمایند. 

• • حق سکونت در ملک جایگزین: اگر موجر بتواند ملکی را جایگزین ملک تخریب شده کند، قرارداد اجاره به ملک جدید منتقل خواهد شد. در چنین شرایطی است که حق سکونت در ملک جایگزین به عنوان یکی از حقوق مستاجر در صورت تخریب ملک شناخته می‌شود. سکونت در ملک جدید می‌بایست با توافق دو طرف انجام شود. 

مسئولیت‌های مستجر در قبال تخریب ملک چیست؟

اگر ملک مسکونی یا تجاری اجاره شده دچار تخریب شود، مسئولیت‌هایی بر عهده مستاجر خواهد بود. فرد مستاجر باید مسئولیت‌های خود را از نظر قانونی بشناسد و به آنها عمل کند. در صورتی که این مسئولیت‌ها از سوی فرد مستاجر نادیده گرفته شود، شاهد بروز خسارت‌های جدی خواهیم بود. برخی از مهم‌ترین مسئولیت‌های مستاجر در قبال تخریب ملک عبارتند از: 

• • جلوگیری از تخریب ملک مسکونی یا تجاری: مستاجر باید بر حفظ و نگهداری ملک اجاره شده به طور کامل تلاش کند. هرگونه سهل انگاری از سوی مستاجر باعث می‌شود تا ملک به صورت جزئی یا کلی تخریب شود. او نباید به صورت مجزا ملک مورد نظر را دچار تغییرات کند. همچنین مستاجر لازم است که از تاسیسات به شیوه صحیح استفاده نماید. 

• • اطلاع فوری به موجر در صورت تخریب ملک: وقتی مستاجر متوجه تخریب ملک به صورت جزئی یا کلی شد، باید در کمترین زمان ممکن آن را به صاحب ملک یا موجر اطلاع دهد. اگر موجر از تخریب شدن ملک اطلاع حاصل کند، سریع‌تر اقدام به تعمیر آن خواهد کرد. 

• • همکاری کامل با موجر برای تعمیر ملک: مستاجر باید همکاری کامل با موجر برای تعمیر ملک داشته باشد. اگر موجر بخواهد ملک مورد نظر را تعمیر کند، مستاجر حق ندارد که از ورود او به ملک جلوگیری به عمل آورد. حتی در صورت نیاز لازم است تا مستاجر ملک مسکونی و تجاری مورد نظر را برای مدتی تخلیه نماید. 

• • جبران خسارت وارد شده به ملک: در صورتی که علت اصلی تخریب ملک، فعل یا ترک فعل مستاجر باشد، لازم است که او برای جبران خسارت‌های وارد شده اقدامات قانونی انجام دهد. برای مثال اگر استفاده نادرست مستاجر باعث شود تا تاسیسات موجود در ملک آسیب ببیند، فرد مستاجر از نظر قانونی ملزم به پرداخت خسارت است.

تکلیف موجر در صورت تخریب ملک چیست؟

حال که با حقوق مستاجر در صورت تخریب ملک آشنا شدیم، لازم است تکالیف موجر را نیز بررسی نماییم. اگر ملک به صورت کلی یا جزئی آسیب ببیند، می‌تواند خسارت‌های بسیار زیادی را برای موجر به دنبال داشته باشد. این مسئله را در نظر بگیرید که همواره تخریب ملک دردسرهایی را برای موجر به دنبال خواهد داشت. در ادامه سعی می‌کنیم برخی از مهم‌ترین تکالیف موجر در صورت تخریب ملک را شرح دهیم: 

• • تعمیر ملک و تهیه امکان سکونت: اگر خسارت‌های وارد شده به ملک جزئی باشند، موجر موظف است تا ملک مورد نظر را تعمیر نماید. با تعمیر ملک مورد نظر است که امکان سکونت برای مستاجر فراهم می‌شود. اگر در زمان تعمیرات فرد مستاجر ملزم به تخلیه ملک شود،موجر موظف به پرداخت خسارت‌های وارد شده است.

• • پرداخت خسارت به مستاجر: در صورتی که تقصیر تخریب ملک بر عهده موجر باشد، می‌بایست به مستاجر خود خسارت پرداخت نماید. برای مثال ممکن است که موجر آسیب‌های جزئی به ملک را نادیده بگیرد و همین مسئله باعث تخریب اموال مستاجر شود. خسارت‌هایی که باید از سوی موجر پرداخت شود شامل هزینه‌های جابجایی و همچنین هزینه وارد شده به اموال شخصی مستاجر می‌باشد. 

• • فسخ قرارداد اجاره با توافق مستاجر: گاهی خسارت‌های وارد شده به ملک مسکونی یا تجاری به گونه‌ای است که امکان سکونت برای مستاجر فراهم نیست؛ در چنین شرایطی لازم است قرارداد اجاره به صورت توافقی فسخ شود و فرد موجر ملزم است خسارت‌های وارد شده به مستاجر را به صورت قانونی پرداخت نماید. 

شکایت از مستاجر بابت خسارت به ملک چگونه است؟

اگر مستاجر با سکونت در ملک مورد نظر شما خسارت‌های جدی به آن وارد کند، شما به عنوان موجر می‌توانید به صورت قانونی از او شکایت کنید؛ اما سوال مهمی که ممکن است در اینجا برای بسیاری از شما به وجود آید، این است که چگونه باید شکایت از مستاجر بابت خسارت به ملک را به نتیجه برسانیم؟ در ادامه سعی می‌کنیم مراحل شکایت از مستاجر را بررسی نماییم: 

• • جمع آوری مدارک و مستندات: شما می‌توانید از تخریب ملک مورد نظر به صورت جزئی یا کلی فیلم یا عکس تهیه کنید. عکس و فیلم مورد نظر یکی از مهم‌ترین مدارک برای طرح شکایت می‌باشد 

• • تهیه گزارش کارشناسی: در بسیاری از موارد از کارشناسان دادگستری درخواست می‌شود تا میزان خسارت‌های وارد شده به ملک را ارزیابی نمایند. تهیه گزارش کارشناسی به شما کمک می‌کند تا حقوق قانونی خود را در صورت خسارت به ملک دریافت کنید ‌ از سوی دیگر گزارش کارشناسان دادگستری یک مدرک مهم برای اثبات ادعای شما در دادگاه می‌باشد 

• • ارائه قرارداد اجاره به مراجع قضایی: باید قرارداد اجاره به طور دقیق از سوی شما مورد مطالعه قرار بگیرد. مسئولیت‌های موجر و مستاجر در صورت تخریب ملک به طور کامل در قرارداد اجاره شرح داده شده است. دو طرف باید تعهد کامل در برابر مسئولیت‌های خود داشته باشند. قرارداد اجاره یکی از مهم‌ترین مدارکی است که برای جبران خسارت می‌توانید آن را به دادگاه ارائه کنید 

• • مذاکره با مستاجر: در ابتدا سعی کنید به صورت دوستانه با مستاجر وارد مذاکره شده و اختلافات را کنار بگذارید. در بسیاری از موارد مستاجر حاضر به پرداخت خسارت‌های وارده است و دیگر نیازی به شکایت نیست. بهتر است در چنین شرایطی موافقت دو طرف حاصل شود و کار به دادگاه نرسد 

• • ارسال اظهارنامه قضایی: با اطلاع کامل از حقوق مستاجر در صورت تخریب ملک می‌توانیم به این نکته اشاره داشته باشیم که یکی از راه‌های مطالبه خسارت از مستاجر، تنظیم اظهارنامه قضایی است. اظهارنامه قضایی زمانی برای مستاجر ارسال می‌شود که او به صورت دوستانه حاضر به جبران خسارت نباشد 

• • مراجعه به شورای حل اختلاف: اولین مرجع برای رسیدگی به اختلافات جدی بین مستاجر و موجر، شورای حل اختلاف می‌باشد. این مسئله را در نظر بگیرید که شورای حل اختلاف سعی می‌کند به صورت قانونی و در نظر گرفتن مدارک هر دو طرف رای نهایی را در این خصوص صادر نماید. 

• • ثبت دادخواست: ممکن است که مستاجر به اظهارنامه قضایی هیچگونه توجهی نداشته باشد و خسارت‌های وارد شده به ملک را جبران ننماید؛ در این صورت می‌توانید به شورای حل اختلاف محل وقوع ملک به عنوان مرجع صالح مراجعه کرده و دادخواست تنظیم نمایید. 

• • رسیدگی به پرونده: شورای حل اختلاف موظف است که صلح و سازش را بین موجر و مستاجر ایجاد کند. در صورتی که صلح و سازشی بین دو طرف به وقوع نپیوندد، رای مقتضی از سوی شورای حل اختلاف صادر خواهد شد. 

• • مراجعه به دادگاه حقوقی و طرح دعوی: در بسیاری از موارد ممکن است رای صادر شده از سوی شورای حل اختلاف مورد تایید شما یا طرف مقابل نباشد. موجر و مستاجر می‌توانند در چنین شرایطی در دادگاه حقوقی محل وقوع ملک طرح دعوی نمایند. 

• • رسیدگی در دادگاه حقوقی: قاضی سعی می‌کند که شواهد و مدارک هر دو طرف را بررسی نموده و دفاعیات آنها را نیز بشنود. پس از طی این مراحل است که رای از سوی دادگاه صادر خواهد شد. 

• • اعتراض به حکم دادگاه: اگر موجر و مستجر به رای صادر شده از سوی دادگاه اعتراض داشته باشند، می‌توانند آن را در دادگاه تجدید نظر دنبال نمایند. 

کلام آخر 

امیدواریم که مطالب ذکر شده در وب سایت حقوقی برترین وکیل بتواند پاسخ سوالات شما را بدهد. تلاش کردیم مهم‌ترین حقوق مستاجر در صورت تخریب ملک را بررسی نماییم. اشاره کردیم که در بسیاری از موارد مستاجر می‌تواند در صورت تخریب ملک قرارداد اجاره را فسخ کند یا اینکه در ملک جایگزین سکونت داشته باشد. سوالات خود را در قسمت دیدگاه از سایر کاربران بپرسید و با آنها تبادل نظر داشته باشید.