حق شفعه به زبان ساده 🏠 | مثال برای حق شفعه + شرایط تحقق ⚖️
حق شفعه یکی از حقوق مهم است که در قانون مدنی و در ماده ۸۰۸ آن مورد بررسی قرار گرفته است. هدف اصلی از تحقق این حق در این است که به حفظ یکپارچگی و انسجام اموال مشاع کمک شود. بر اساس این حق، شفیع میتواند در صورتی که شریک او قصد داشته باشد زمین یا سایر اموال غیرمنقول خود را به دیگری بفروشد با همان مبلغ توافق شده آن را خریداری نماید. نکته دیگری که لازم است در اینجا به آن اشاره داشته باشیم این است که هرگز نمی‌توان این حق را به دیگری انتقال داد و کاملا حقی شخصی محسوب خواهد شد. اگر مایل هستید اطلاعات کاملتری را در این خصوص به دست آورید با سایت برترین وکیل همراه باشید.
برای مشاوره حقوقی با بهترین وکیل ملکی در تهران کلیک کنید!
حق شفعه چیست؟
مهمترین هدف از تدوین حق شفعه در قانون حفظ یکپارچگی و انسجام در اموال مشاع می‌باشد. بر اساس این حق اگر دو شریک ملکی را به صورت مشاع در اختیار داشته باشند و یکی از آنها تصمیم بگیرد سهم خود را به شخص ثالثی بفروشد در چنین شرایطی قانون این حق را به شریک وی خواهد داد که با قیمت توافق شده سهم شریک خود را خریداری نماید.
در واقع بر اساس این حق شریک برای خرید سهم شریک خود از اموال مشاع اولویت خواهد داشت. در واقع او با استفاده از این حلقه تلاش می‌کند تا از فروخته شدن ملک به فردی ناشناس جلوگیری کرده و تمام ملک را با قیمتی که از پیش تعیین شده و به توافق رسیده‌اند از آن خود نماید و به تمام آن دسترسی داشته باشد.
در نظر داشته باشید که با استفاده از این حق، اموال مشاع کمتر دچار پراکندگی می‌شوند و انسجام آنها به طور کامل حفظ خواهد گردید. در واقع این حق به افراد کمک می‌کند تا به تمامی اموال مشاع دسترسی پیدا کرده و سهم شریک خود را در صورتی که او تمایل به فروش داشته باشند را از آن خود نمایند.
مزیت دیگری که در این حق وجود دارد این است که معمولا از ورود افراد ناآشنا به اموال مشاع جلوگیری خواهد کرد. در هر حال، قانون به سایر شرکا این حق را خواهد داد که در صورت تمایل با قیمتی که توافق شده است ملک را از شریک خریداری نموده و به تمام آن دسترسی داشته باشند؛ در این شرایط است که از ورود افراد ناشناس جلوگیری به عمل می‌آید.
ممکن است فرد ناشناس آگاهی کمی در خصوص خصوصیات ملک و موارد مربوط به آن داشته باشد؛ در چنین شرایطی اگر سایر شرکا برای خرید حق دیگری استفاده نمایند، می‌توانند به تمام ملک دسترسی پیدا کنند. برای کسب اطلاعات بیشتر در این زمینه بهتر است از وکلای متخصص و ماهر مشاوره حقوقی دریافت نمایید.
شرایط تحقق حق شفعه چیست؟
برای تحقق حق شفعه معمولا باید شرایط خاصی وجود داشته باشد که در ادامه سعی می‌کنیم برخی از مهمترین آنها را به طور خلاصه مورد اشاره قرار دهیم.
در نظر داشته باشید که این حق تنها در خصوص اموال غیرمنقول قابل پیگیری است و از سوی دیگر این حق تنها شامل آن دسته از اموال غیرمنقولی خواهد شد که قابلیت تقسیم بندی را داشته باشند. از جمله مهمترین این اموال می‌توانیم به زمین و آپارتمان اشاره داشته باشیم
مشاع بودن مال نیز یکی دیگر از شرایط بسیار مهمی است که در آن می‌توان از حق شفعه استفاده نمود. در واقع مال مورد نظر باید بین دو یا چند نفر به صورت مشاع تقسیم شده باشد تا بتوان از این حق استفاده نمود.
یکی از شرکا می‌بایست سهم خود را از اموال مشاع به شخص دیگری بفروشد تا در این شرایط سایر شرکا بتوانند در صورت تمایل با پرداخت مبلغ توافق شده، مال را از آن خود کنند و سهم شریک خود را خریداری نمایند.
توجه داشته باشید که در مدت زمان مشخص شریکی که قصد خرید مال دیگری را دارد می‌بایست از حق مذکور استفاده کند و این موضوع را به شریک خود اطلاع دهد.
محدودیت‌های حق شفعه چیست؟
در نظر داشته باشید که حق شفعه نیز مانند هر حق دیگری با محدودیت‌های قانونی خاص به خود روبرو است. برخی از محدودیت‌های مهمی که در این حق وجود دارد را در ادامه به طور کامل برای شما شرح خواهیم داد:
- حق مذکور کاملا شخصی است و نمی‌توانید آن را به افراد دیگری منتقل کنید.
- شفیع لازم است از محدودیت زمانی این حق اطلاع کافی را داشته باشد و در مدت زمان مشخص قصد خود را برای خرید سهم شریک دیگر از اموال مشاع اعلام نماید.
- در برخی از موارد خاص مانند فروش بنا بدون زمین قابلیت اعمال حق شفعه وجود نخواهد داشت و این مسئله را می‌توانیم یکی از محدودیت‌های مهم این حق شمار آوریم.
ارائه مثال برای حق شفعه
در خصوص مثال برای حق شفعه تصور کنید که علی و حسن هر دو آپارتمانی را به صورت مشاع در اختیار دارند. در چنین شرایطی حسن تصمیم می‌گیرد که سهم خود از آپارتمان را به رضا بفروشد و تمامی مبالغ قابل پرداخت نیز بین دو طرف توافق شده است. در چنین شرایطی علی این حق را دارد که مبلغ تعیین شده را بپردازد و سهم حسن را خریداری نماید.
فرض کنید باغی به صورت مشاع به دو خواهر به ارث می‌رسد در چنین شرایطی خواهر اول تصمیم می‌گیرد تا باغ را به دوستش بفروشد. فرض کنید در چنین شرایطی دوست خواهر اول بر روی مبلغ ۲ میلیارد تومان توافق می‌کند، در چنین شرایطی خواهر دوم اگر قصد داشته باشد از حق خود استفاده کند، میتواند این ۲ میلیارد تومان را پرداخت کرده و صاحب حق خواهر خود شود.
یکی از مهمترین اهمیت‌هایی که در خصوص این حق وجود دارد این است که از ورود افراد ناآشنا و ناشناس به اموال جلوگیری به عمل می‌آورد. همین مسئله باعث می‌شود تا انسجام و یکپارچگی موجود در اموال غیرمنقول تا حد زیادی حفظ شود. به هر حال می‌توانید برای کسب اطلاعات بیشتر با وکلای متخصص مشورت کنید.
ارکان حق شفعه چیست؟
در ماده ۸۰۸ قانون مدنی به طور کامل حق شفعه تعریف شده و مورد بررسی قرار گرفته است. به هر حال باید اشاره داشته باشیم که حق شفعه در خصوص اموال غیرمنقول قابل تقسیم، قابلیت پیگیری دارد. در ادامه برخی از مهمترین ارکان این حق را مورد بررسی قرار خواهیم داد:
- مال غیرمنقول: این مسئله را در نظر بگیرید که این حق تنها در خصوص اموال غیرمنقول قابل پیگیری است و در خصوص اموال منقول هیچ گونه معنایی ندارد.
- قابل تقسیم بودن مال: یکی دیگر از ارکان مهمی که می‌توانیم در خصوص این حق مورد بررسی قرار دهیم، قابل تقسیم بودن مال غیر منقول است. در صورتی که مال غیر منقول قابل تقسیم نباشد، فرد نمی‌تواند سهم خود را به شخص ثالث بفروشد.
- مشاع بودن مال غیرمنقول: مالی که قصد پیگیری حق شفعه در خصوص آن را دارید، می‌بایست مشاع باشد؛ در چنین شرایطی می‌بایست دو یا چند نفر به صورت مشترک مالکیت آن را در اختیار داشته باشند.
- انتقال سهم یکی از مالکان به صورت عقد بیع: یکی دیگر از ارکان مهم این حق آن است که یکی از مالکان اموال مشاع از طریق عقد بیع سهم خود را به شخص ثالث منتقل نماید. در واقع اگر انتقال مال به صورت عقد صلح یا عقد هبه صورت گیرد، نمی‌توان در خصوص آن از حق مذکور استفاده نمود.
- اعمال حق از سوی شریک در مدت مشخص: در مدت زمان مشخصی لازم است شریک قصد خود را برای استفاده از حق و خریداری سهم طرف مقابل به صورت مکتوب اعلام نماید.
- تعداد شرکا: به طور معمول این حق در خصوص دو شریک قابل اعمال است و اگر تعداد شرکا بیشتر از این باشد، شرایط اعمال این حق قدری پیچیده‌تر خواهد شد.
زمان اعمال حق شفعه چه موقعی است؟
سوال مهمی که ممکن است برای شما نیز به وجود آمده باشد، این است که زمان اعمال حق شفعه چه موقعی است؟ در نظر داشته باشید که شریک یا شخص شفیع بلافاصله پس از اینکه از فروش سهم شریک دیگر اطلاع حاصل کرد، لازم است بلافاصله برای خرید سهم و استفاده از این حق اقدام نماید و این کار را به تاخیر نیندازد.
فوریتی که در این خصوص وجود دارد باعث می‌شود تا شفیع هرچه سریعتر برای خرید سهم اقدام نماید و هیچگونه تاخیری را از این بابت به خرج ندهد. یکی از مهمترین دلایل ایجاد فوریت در این موضوع این است که سایر شرکا نیز حق دارند در خصوص اموال مشاع تصمیم گیری نموده و در صورت تمایل برای خرید سهم دیگری اقدام نمایند.
از سوی دیگر باید اشاره داشته باشیم که هرگونه تاخیر در استفاده از این حق باعث می‌شود تا حقوق خریدار به خطر بیفتد؛ در چنین شرایطی خریدار اموال مشاع این حق را دارد تا هرچه سریعتر تکلیف مال برای او مشخص شود و نباید این مسئله به تاخیر بیفتد. اگر هر یک از شرکا مایل به خرید ملک باشند باید قصد خود را فورا اعلام نمایند.
این مسئله را در نظر بگیرید که در هر یک از جوامع بسته به عرف، مدت زمان مشخصی برای استفاده از این حق وجود دارد. از سوی دیگر باید اشاره داشته باشیم که نوع ملک و قیمت تعیین شده برای آن در ایجاد فوریت از این بابت اهمیت بسیار زیادی دارد. بهتر است برای درک بهتر این موضوع حتما مشاوره حقوقی دریافت نمایید.
نحوه اسقاط حق شفعه
در خصوص اسقاط حق شفعه لازم است به این مسئله اشاره داشته باشیم که هر یک از شرکا می‌توانند به صورت داوطلبانه از این حق بگذرند و از آن انصراف دهند. در واقع باید اشاره داشته باشیم که اگر هر یک از شرکا در اموال غیرمنقول قابل تقسیم دارای این حق باشند، می‌توانند از آن بگذرند و اجازه دهند که شخص ثالث سهم شریک دیگری را خریداری نماید.
یکی از مهمترین روش‌هایی که برای اسقاط این حق از نظر قانونی وجود دارد، این است که شریک به صورت سریع اعلام نماید که از حق خود گذشته است. به طور کلی فرد میتواند اسقاط حق خود را از طریق اسناد کتبی یا به صورت شفاهی انجام دهد، اما بهتر است برای این کار از اسناد رسمی استفاده شود تا تنش‌ها پس از آن به وجود نیاید.
در نظر داشته باشید که می‌توان از طریق اعمال ضمنی نیز این حق را ساقط نمود. برای مثال تصور کنید که یکی از شرکا از فروش ملک به شخص ثالث استقبال نماید یا اینکه پای سند را به عنوان شاهد امضا کرده باشد. در هر حال اگر به دنبال اطلاعات تکمیلی در این خصوص هستید به شما توصیه می‌کنیم از وکلای متخصص مشاوره حقوقی دریافت کنید.
حق شفعه فوری است یعنی چه؟
ممکن است این سوال برای شما نیز به وجود آمده باشد که حق شفعه فوری است یعنی چه؟ شریکی که قصد خرید سهم دیگری را دارد باید بلافاصله پس از اطلاع از قرارداد با شخص ثالث اقدام نموده و قصد خود را برای استفاده از این حق اعلام نماید. هیچگونه تاخیری در این خصوص پذیرفته نمی‌شود؛ چرا که ممکن است حق خریدار نیز ضایع شود.
مدت زمان استفاده از این حق از زمانی آغاز می‌شود که فرد شفیع از فروش سهم دیگری اطلاع کامل پیدا کرده باشد. به طور دقیق نمی‌توانیم مدت زمان مشخصی را برای اعمال این حق در نظر بگیریم، اما توصیه مهم ما به شما این است که بلافاصله پس از اینکه از قرارداد بیع اطلاع حاصل کردید برای خرید سهم شریک خود اقدام نمایید.
کلام آخر
همراهی شما مخاطبین عزیز با وب سایت حقوقی برترین وکیل باعث می‌شود تا تمام تلاش خود را به کار بگیریم تا پس از این نیز مطالب با کیفیت حقوقی را در اختیار شما مخاطبین قرار دهیم. در این مطلب درخصوص حق شفعه توضیحات کاملی را ارائه دادیم تا اطلاعات شما در این زمینه افزایش پیدا کند. اگر سوالی برای شما در این خصوص به وجود آمده است، می‌توانید آن را در قسمت دیدگاه به اشتراک بگذارید.
