شرایط قانونی پیش فروش آپارتمان ⚖️【قانون جدید پیش فروش】⚡️

شرایط قانونی پیش فروش آپارتمان به این صورت است که باید قرارداد دقیقی بین خریدار و فروشنده تنظیم شود. همچنین باید فروشنده جهت ثبت قرارداد در دفاتر ثبت اسناد رسمی اقدام نماید. اگر قرارداد به صورت رسمی در دفاتر مربوطه به ثبت برسد، می‌توانید در محاکم قضایی از این طریق اختلافات خود را حل و فصل نمایید. همچنین باید در قراردادهای پیش خرید آپارتمان ضمانت اجرایی تعیین شود. پیش فروش آپارتمان می‌تواند مزایای بسیار زیادی را برای فرد خریدار به دنبال داشته باشد. برای مثال فرد می‌تواند با پرداخت هزینه‌های پایین واحد آپارتمانی مد نظرش را خریداری کند و مابقی مبلغ را تحت اقساطی بپردازد. اگر می‌خواید اطلاعات خود را در این زمینه تکمیل کنید در ادامه با سایت برترین وکیل همراه باشید.

برای مشاوره حقوقی با بهترین وکیل ملکی در تهران کلیک کنید!

شرایط قانونی پیش فروش آپارتمان چیست؟

پیش فروش آپارتمان یکی از روش‌های مرسوم برای خرید مسکن به شمار می‌رود که مزایای بسیاری را به دنبال دارد. پیش خرید آپارتمان معمولا پیچیدگی‌های حقوقی خاص خود را دارد، بنابراین لازم است شرایط قانونی پیش فروش آپارتمان را به طور کامل بدانید. 

قوانین و مقررات مربوط به پیش فروش آپارتمان در ایران به منظور حفظ حقوق طرفین تنظیم و تدوین شده است. برخی از مهمترین نکاتی که در قوانین مربوط به پیش خرید آپارتمان به آنها اشاره شده است، عبارتند از: 

• • تنظیم قرارداد رسمی: قراردادهای مربوط به پیش فروش آپارتمان باید حتما در دفاتر ثبت اسناد رسمی تنظیم شوند تا رسمیت پیدا کنند. در صورت بروز هرگونه اختلاف بین خریدار و فروشنده می‌توان به سند رسمی استناد کرد. 

• • مشخصات کامل آپارتمان: در قوانین و مقررات مربوطه اشاره شده است که در قراردادهای مربوط به پیش فروش حتما باید مشخصات کامل ملک ذکر گردد؛ برای مثال باید تعداد طبقات آپارتمان و تعداد واحدها به طور دقیق مشخص شوند. 

• • قیمت و نحوه پرداخت وجه: باید مشخص شود که مبلغ کل آپارتمان چقدر است و فرد خریدار ملزم می‌گردد که در ابتدای کار چقدر از مبلغ را به عنوان پیش پرداخت، تسویه کند. همچنین تعداد اقساط نیز باید مشخص باشد. 

• • زمان تحویل ملک: تاریخ تقریبی تحویل ملک باید در قرارداد مشخص باشد تا اگر فرد فروشنده از تحویل ملک در موعد مقرر خودداری کرد، بتوان آن را از نظر قانونی مورد مواخذه قرار داد.

• • تعیین ضمانت اجرایی برای قرارداد: برای اینکه قرارداد به طور دقیق اجرا شود، باید ضمانت تعیین کنید. خسارت عدم انجام تعهدات یا تاخیر در انجام تعهدات می‌بایست در قراردادهای ملکی ذکر شود. 

• • تعیین داوری: در صورتی که اختلافی بین خریدار و فروشنده به وجود آید، لازم است در قراردادهای پیش فروش، داورانی تعیین شوند تا اختلافات را حل و فصل نمایند. 

مزایای پیش فروش آپارتمان برای خریدار

گاهی افراد تصمیم می‌گیرند که در ساخت آپارتمان مورد نظر سرمایه‌گذاری کنند. از سوی دیگر ممکن است برخی از افراد مبلغ کافی برای خرید آپارتمان تکمیل شده را نداشته باشند. از این رو اقدام به پیش خرید ملک می‌کنند. این مسئله می‌تواند برای فرد خریدار مزایای بسیار زیادی را به همراه داشته باشد. 

در ادامه سعی می‌کنیم برخی از مزایای مهم پیش خرید آپارتمان برای فرد خریدار را مورد بررسی قرار دهیم. این مزایا عبارتند از: 

• • قیمت پایین برای خریدار: معمولا وقتی آپارتمان آماده تحویل می‌شود، قیمتی بالاتر از زمانی دارد که پیش فروش می‌شود؛ بنابراین اگر هزینه کمی در اختیار دارید، می‌توانید از طریق پیش فروش آپارتمان به مالکیت ملک مورد نظر برسید. فرد خریدار در ساخت و ساز مشارکت می‌کند و علت پایین بودن قیمت آپارتمان نیز همین است. 

• • پرداخت اقساطی مبلغ کل: در نظر داشته باشید که قیمت آپارتمان در چنین شرایطی به صورت اقساطی و مرحله‌ای پرداخت می‌شود؛ بنابراین اگر فرد خریدار به صورت یکجا پول لازم برای خرید آپارتمان را ندارد، می‌تواند آن را پیش خرید کند تا در مراحل بعدی مابقی مبلغ آپارتمان را بپردازد. 

• • امکان تغییر طراحی آپارتمان: اگر آپارتمان به صورت کامل تکمیل شود، فرد خریدار دیگر نمی‌تواند در آن تغییراتی ایجاد کند؛ اما یکی از مهمترین شرایط قانونی پیش فروش آپارتمان این است که فرد خریدار می‌تواند در طراحی داخلی و همچنین نقشه آن دخل و تصرف داشته باشد. 

• • کنترل کامل بر روی کیفیت ساخت: فرد خریدار اگر آپارتمانی را پیش خرید کرده باشد، می‌تواند بر تمامی مراحل ساخت و ساز نظارت داشته باشد. می‌تواند کیفیت مصالح به کار رفته را کنترل کند و نقطه نظرات خود را نیز اعمال نماید. 

• • تضمین آینده مالی فرد: فرض کنید که در حال حاضر شما تنها بخشی از مبلغ لازم برای خرید یک آپارتمان را دارید. می‌توانید با پیش خرید آپارتمان مورد نظرتان و پرداخت بخشی از مبلغ آن، ضمانت مالی برای آینده خود به دست آورید؛ در چنین شرایطی ارزش پول شما نیز حفظ خواهد شد. 

• • سرمایه‌گذاری برای بلند مدت: همانطور که می‌دانیم خرید ملک یک سرمایه‌گذاری بلند مدت به شمار می‌رود که می‌تواند سود بسیار زیادی را برای شما به دنبال داشته باشد؛ بنابراین شما از طریق پیش خرید آپارتمان می‌توانید سرمایه‌گذاری مطلوبی داشته باشید. 

• • گرفتن وام بانکی: از طریق پیش فروش آپارتمان امکان دریافت وام بانکی نیز وجود دارد. از سوی دیگر ممکن است فرد فروشنده برای خرید آپارتمان خود به شما وام بلند مدت دهد. 

• • تناسب با نیازهای فرد خریدار: فرد خریدار بسته به نیازهایی که دارد و همچنین بودجه‌ای که در اختیار اوست، می‌تواند واحد آپارتمانی مورد نظرش را انتخاب کرده و آن را بخرد. 

• • انعطاف پذیری در قراردادهای ملکی: معمولا قراردادهای ملکی در پیش فروش آپارتمان‌ها دارای انعطاف بسیار زیادی هستند. قراردادهای ملکی به گونه‌ای تنظیم می‌شوند که جذابیت را برای خریدار به دنبال داشته باشند. 

معایب پیش فروش آپارتمان برای خریدار

در قسمت قبلی مقاله ضمن بررسی شرایط قانونی پیش فروش آپارتمان، تمام تلاش خود را کردیم تا برخی از مهمترین مزایای آن را برای خریداران مورد اشاره قرار دهیم. حال سعی داریم برخی از مهم‌ترین معایب پیش خرید آپارتمان را برای خریداران بررسی نماییم تا با دید بازتر در این خصوص تصمیم گیری کنید. معایب پیش خرید آپارتمان عبارتند از: 

• • عدم تحویل به موقع آپارتمان: تصور کنید که فروشنده آپارتمان به مشکلات مالی برخورد کند و توانایی لازم برای تکمیل واحد آپارتمان را نداشته باشد؛ در این صورت ممکن است که آپارتمان در مورد مقرر به شما تحویل داده نشود و این مسئله را باید یکی از مهم‌ترین معایب پیش فروش آپارتمان بدانیم.

• • استفاده از مصالح نامرغوب: در بسیاری از موارد فرد فروشنده ممکن است به متن قرارداد پایبند نباشد و از مصالح نامرغوب در ساخت و ساز استفاده کند. استفاده از مصالح نامرغوب باعث می‌شود ایمنی ساختمان تا حد زیادی کاهش پیدا کند. 

• • ناتمام ماندن پروژه: گاهی شاهد این هستیم که فرد سازنده موفق به دریافت پایان کار از شهرداری نمی‌شود و پروژه را ناتمام باقی می‌گذارد. در این صورت شما از نظر قانونی نمی‌توانید آنطور که باید به منافع خود دست پیدا کنید. 

• • فروش ملک به چندین نفر: ممکن است فرد سوء نیتی در فروش آپارتمان داشته باشد. یکی از دعاوی پرتکرار در پیش فروش آپارتمان این است که فرد سازنده ملک را به چندین نفر می‌فروشد. در چنین شرایطی سرمایه خریداران به طور کامل از بین رفته و آنها باید هزینه زیادی را نیز صرف تکمیل مراحل دادرسی کنند. 

• • کلاهبرداری توسط شرکت‌های ساخت و ساز مسکن: برخی از شرکت‌های غیر معتبر که دارای مجوزهای لازم هم نیستند، سعی در پیش فروش آپارتمان دارند. در واقع پیش فروش آپارتمان از سوی آنها یک روش کلاهبرداری مرسوم به شمار می‌رود. 

• • دریافت نکردن پایان کار از شهرداری: فرد سازنده باید تمامی هزینه‌های عوارض و مالیات شهرداری را بپردازد تا پایان کار دریافت کند. در برخی از موارد ممکن است فرد پیمانکار تمایلی برای گرفتن پایان کار نداشته باشد و یا اینکه مشکلی از این بابت ایجاد شود.

• • تصفیه نشدن وام‌های سازنده آپارتمان: گاهی وام‌های کلانی بر روی سند مادر وجود دارد که فرد سازنده آنها را تسویه نکرده و به همین دلیل نمی‌تواند پایان کار دریافت کند. خریدار برای دریافت سند موظف می‌شود که اقساط وام مورد نظر را پرداخت کند. 

• • خسارت‌های مادی و غیر مادی: اگر پروژه مورد نظر نقصی داشته باشد، فرد خریدار موظف می‌شود آنها را برطرف کند و این خریدار را متحمل هزینه‌های سنگین خواهد کرد. از سوی دیگر اگر آپارتمان با تاخیر، تحویل خریداران شود، می‌تواند برای آنها استرس و اضطراب شدیدی را به دنبال داشته باشد. 

• • مشکل در گرفتن وام مسکن: وقتی پروژه ساخت و ساز آپارتمان به درستی به پایان نرسد، خریداران هرگز نمی‌توانند وام بانکی مورد نظرشان را دریافت کنند و این مسئله یکی از مهم‌ترین معایب پیش فروش آپارتمان است. 

دلایل پیچیده بودن قوانین و مقررات مربوط به پیش فروش آپارتمان 

• • نامشخص بودن ملک: یکی از مهمترین شرایط قانونی پیش فروش آپارتمان این است که آپارتمان یا ملک مورد نظر هنوز به طور کامل تکمیل نشده است. همین مسئله در بلند مدت می‌تواند اختلاف بسیار زیادی را بین خریدار و فروشنده به وجود آورد.

• • تعهدات بلند مدت: پیش فروش آپارتمان در واقع یک تعهد بلند مدت به شمار می‌رود. هرگونه تغییر در شرایط اقتصادی دو طرف می‌تواند آن را دستخوش تلاطم کند. برای مثال تصور کنید که فرد فروشنده منابع مالی خود برای تکمیل آپارتمان را از دست دهد، در چنین شرایطی هرگز نمی‌تواند به تعهدات خود به طور کامل عمل کند. 

• • تعداد زیاد طرفین قرارداد ملکی: گاهی علاوه بر خریدار و فروشنده، فرد پیمانکار نیز در قراردادهای ملکی دخیل است. این مسئله از نظر حقوقی و قانونی می‌تواند پیچیدگی‌های بسیار زیادی را به وجود آورد. 

علت توجه ویژه به شرایط قانونی پیش فروش آپارتمان 

• • حفظ منافع قانونی فرد خریدار: شرایط قانونی پیش فروش آپارتمان برای این است که حقوق خریدار به طور کامل حفظ شود؛ بنابراین باید فرد خریدار اطلاع کاملی در خصوص حقوق قانونی خود داشته باشد. 

• • شفاف بودن معاملات: همواره باید قراردادهای پیش فروش آپارتمان با شفافیت هرچه تمام‌تر انجام شود؛ در این صورت از بروز مشکلات جدی در آینده جلوگیری به عمل خواهد آمد.

• • امنیت سرمایه‌گذاری: به هر حال خرید ملک در ایران به عنوان یک سرمایه‌گذاری امن به شمار می‌رود. از این طریق شما می‌توانید ارزش پول خود را تا حد زیادی حفظ کنید. 

الزام به تنظیم سند پیش فروش آپارتمان 

یکی از شرایط قانونی پیش فروش آپارتمان این است که فرد فروشنده ملزم شود سند پیش خرید ملک را به صورت رسمی در دفاتر ثبت اسناد، ثبت نماید. حقوق خریداران در چنین شرایطی به طور کامل حفظ خواهد شد. سند پیش فروش در چنین شرایطی به صورت رسمی ثبت شده است و فرد فروشنده نمی‌تواند تخلف جدی انجام دهد. 

سند رسمی پیش فروش آپارتمان یک مدرک کاملا رسمی به شمار می‌رود که می‌توانید از آن در محاکم قضایی استفاده کنید. با استفاده از این سند می‌توان اختلافات ایجاد شده بین خریدار و فروشنده را به حداقل رساند. اگر اختلافی بین دو طرف در زمینه‌ قراردادهای ملکی به وجود آید، می‌توانیم آن را با مراجعه به قرارداد و سند رسمی حل و فصل نماییم. 

با ثبت رسمی سند پیش فروش آپارتمان می‌توانید از فروش ملک به چند نفر جلوگیری به عمل آورید. از سوی دیگر باید اشاره داشته باشیم که سند پیش فروش در سند اصلی نیز قید خواهد شد. با ثبت رسمی سند پیش فروش آپارتمان فرد خریدار مطمئن می‌شود که سرمایه‌گذاری درستی را انجام داده است. 

به هر حال اگر سند پیش فروش آپارتمان به صورت رسمی در دفاتر ثبت اسناد به ثبت نرسد، می‌تواند عواقب سنگینی را به دنبال داشته باشد. از جمله مهم‌ترین عواقب عدم ثبت رسمی سند پیش فروش آپارتمان عبارتند از: 

• • ضعف موقعیت حقوقی فرد: اگر اختلافی بین طرفین ایجاد شود، اثبات مالکیت فرد بر آپارتمان پیش خرید شده بسیار سخت است؛ یعنی شما با استفاده از سند عادی نمی‌توانید آنطور که باید در دادگاه حرفی برای گفتن داشته باشید.

• • فروش ملک به چند نفر: در صورتی که فرد فروشنده از طریق کلاهبرداری سعی کند ملک را به چند نفر بفروشد، شما از حقوق قانونی‌تان دور خواهید ماند. 

• • پیچیدگی‌های قانونی در زمینه پیش خرید: اگر شما تنها سند عادی از پیش فروش آپارتمان داشته باشید، عملا نمی‌توانید در محاکم قضایی به حقوق خود دست پیدا کنید. قوانین و مقررات در چنین شرایطی کاملا پیچیده هستند.

نکات مهم هنگام پیش خرید آپارتمان 

حال که به بررسی شرایط قانونی پیش فروش آپارتمان پرداختیم، لازم است نکاتی را نیز بیان کنیم که در هنگام خرید آپارتمان بسیار مهم هستند. برخی از مهمترین این موارد عبارتند از: 

• • بررسی صلاحیت فروشنده: پیش از اینکه ملک مورد نظر را پیش خرید کنید، صلاحیت فروشنده را مورد بررسی قرار دهید. اگر فروشنده خوشنام باشد، می‌توانید به او اعتماد کنید؛ اما اگر در ضمن تحقیق درباره فروشنده متوجه شدید که او صلاحیت اخلاقی ندارد، لازم است که از امضای قرارداد با او بپرهیزید. 

• • مطالعه قرارداد پیش خرید آپارتمان: حتما قراردادهای مربوط به پیش فروش آپارتمان را چند بار مطالعه کنید و اگر قسمتی از آن را متوجه نمی‌شوید به وکلا مراجعه کنید. وکلا با اصطلاحات قانونی آشنایی کاملی دارند و اگر بندی خلاف منافع شما به قرارداد اضافه شده باشد، می‌توانند درباره آن تذکر دهند. 

• • دریافت استعلام: پیش از اینکه مبلغ مورد نظر را برای فروشنده واریز کنید، لازم است از شهرداری و اداره ثبت اسناد استعلام لازم را دریافت نمایید.

• • تعیین شرایط فسخ قرارداد پیش فروش آپارتمان: شرایط فسخ قرارداد را به خوبی مطالعه نمایید. به هر حال ممکن است در مرحله‌ای ملزم به فسخ قرارداد شوید. باید شرایط فسخ به گونه‌ای باشد که منافع شما نیز تامین شود.

کلام آخر 

در این مقاله از سایت برترین وکیل تلاش کردیم تا اطلاعات شما را در خصوص شرایط قانونی پیش فروش آپارتمان افزایش دهیم. دقت داشته باشید که باید قوانین و مقررات این حوزه را به طور دقیق بدانید و قرارداد ملکی را حتما در اداره ثبت اسناد و املاک تنظیم کنید. اگر سوالی برای شما باقی مانده است آن را در قسمت دیدگاه درج نمایید.